物件価格、賃貸価格は、基本変動しますので、自己責任の部分でどのように投資判断をするかを考えるのが良いかと考えます。　
私は、賃貸不動産屋へのヒアリングは、参考意見とする程度です。（結構、いい加減な回答も多いので・・・　　(基本、売買系不動産屋で購入が多く、賃貸系不動産屋は、あまり売買に興味がなさそうな会社を選んで賃貸相場をチェックしてます）

一つ目に、空室リスクを下げるのであれば、私の実施方法は、
まず、他の方書かれているように、アットホーム、スーモ等の大手の賃貸で徒歩分数、大きさ、築年数、賃貸物件掲載数、周辺環境で分析し、妥当な賃貸価格を自分で算出します。（このチェックで、5-10年後の自分の物件の値下がりリスクもある程度見えます）

次に、現地に行く、駅から自分で歩いて実際に確認、日当たり、周辺の学校、コンビニ、お店、ルート上に問題物件がないか？等の地図情報含めチェック

３番目に気に入ったら、紹介不動産屋にもレインズ含め、周辺相場情報の要請と賃貸をやっていてもやっていなくても、相場を調べて教えてくれ。と、依頼する（半分は、無駄情報となりますが・・・）

４番目に賃貸不動産屋へのヒアリング程度です。(場合によっては、電話で、周辺とか物件名を言って、将来依頼するかもしれないが、どの程度でしょうか？程度。。　大筋、１割程度は、安く言ってきます。(あたりまえですが・・・）

大体、これらの情報から、周辺での新築の状況、物件数(競争相手が多いか、チェック)、最悪２割ダウン時の収支計算（これは、個人的にやっているだけで、リスク管理程度です・・）を実施して、賃貸基準価格を自分の中で決めます。

それから、ダメ元での指値、（交渉権は確保するため、NGの場合はそれ以上でも購入意思は示す）

大筋、購入時の賃貸価格を決めてます。

では、実際にどうかと言うと、大筋当たってますが、時には、１割下げるも出てきて、客付けしている状況ですが、特にそんなに大きく外れてはない感じです。
私は、自主管理ですので、その後、どの賃貸仲介不動産屋を選ぶかが、大きく客付けに代わってきますので、結構その後も、実は大変となりますが、質問の範囲外ですので、省略します。

なお、あくまでも、私の投資環境の場合での判断方法ですので、ご参考まで・・・
となります。


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不動産投資歴　：約２０年程度
投資スタイル　：ワンルーム系中心
　ワンルーム１件からスタートし、基本利益で次の物件を購入
投資対象　　　：ワンルーム系（居宅、店舗、事務所いろいろ）、
　　　　　　　　アパート、ファミリー向けマンションといろいろ
基本的な考え方：
・「リスク最小」、「利益最大」、「手間最小」で出来る物件を中心に購入
　（忙しいサラリーマン大家であったため、不動産に時間が掛けられないという理由）
購入時のポイント：
・都心部の物件中心(空きのリスク低減、処分しやすい)
・JR　駅から１０分以内、私鉄５分以内の自分が住みたい物件
・指値は、１００%入れます。
その他：独自のポリシーで投資を実施
　中古ワンルームは、価格が安いので、貯金感覚で購入したり、お金が必要となると適当に売却出来るので、換金性が良い！　利回りが良い！管理が簡単（外回りは、プロが担当、室内のみ自分で担当が可能）と、ワンルームのメリットをベースに投資。　


中古住宅の耐用年数、確かに少し悩みますよね。。
でも、こちらは同じく簡便法で、下記国税庁のHPにあります。
https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/hojin/5404.htm

税理士でもないので、とりあえず、国税庁の陸程度となります。
なお、もっとわかりやすいのは、
「中古アパートの耐用年数」
で、ググるといろいろ出てきます。
結果は一緒ですが・・・

とりあえず、参考になれば・・・

都市ガス、プロパンガスですが、こちらについては、賃貸物件ですとあまり、議論の余地が少ないのが一般です。
まず、都市ガスですが、そもそも、前面道路までは、ガス配管が来てますが、そこから敷地内へのガス配管は、既にあるのでしょうか？（あれば、現在の質問で良いですが・・・）
もし、配管が家まで来ていないのであれば、相応の工事金額が掛かり、プロパン契約による、給湯器、ガス器具の無料提供と比較して検討が必要となります。(ネットでガス配管引込　費用で検索されてください。)

また、プロパンガスですが、こちらは複数のガス会社があり、それぞれ値段が違っています。
また、同じガス会社でも違いがありますので、そこを安くすることを考えられるのが良いのではないでしょうか？　
まずは、言い値でなく給湯器を入れて、保証をして頂いて、値段を交渉しましょう。
（プロパンガスは、公共料金でない！？ので（自由料金です。）、交渉可能です。　
え？ですが、ネットをチェックしてみてください。　一杯出てきます。　
ます、地域の相場をチェックしましょう。

最後に心配されているガス代が高いので出て行くかの部分ですが、これは、賃貸物件が同じアパートでも５０００円から１万円違うことは普通にありますので、直接それが理由で・・・とは、ならないかと推測しますが、ゼロではない程度かと思います。
賃貸ですので、入居時には、あまりプロパンであることを考えずに入居される方が多いです。　住み始めてから、あれ、少し高いなぁ！？です。　
それでは、引っ越ししようとすると、礼金、敷金、引っ越し代、すぐに数十万となるので、じゃ、変わろうとは、一般にはなりません。
(ちょっと、良心が痛むかもしれませんが・・・　そんな詐欺をしているわけでないので、気にされなくても・・・
と、私は考え、給湯器、ガス器具セットのプロパンを使っている物件を持ってます。　
故障時には、すぐに修理交換もしてくれて、入居者も喜んでます！？　前向きに！！)
初めての賃貸と言うことで不安もあると思いますが、一つ一つが勉強です。
頑張って、立派な賃貸経営者になってください。

最後に一つアドバイス、給湯交換するのであれば、自動お湯はり追炊き付き給湯器等にしておいた方がよいですよ。　どうせ入れてもらうのであれば、良いのを入れて入居者の満足度も上げましょう！！(ダメもとでも交渉は重要です。　私は、OKでした。）

他の方も書かれておりますが、保険会社が同じであれば、基本は一緒です。
代理店の方を良く知っている方であれば、実際には保険適用で少し変わってくることもありますが、大手代理店ですと、事故の場合、直接、保険会社と交渉となるため、私の場合は、全く変わりませんでした。（現実は、業者に見積もり依頼して、その結果を送るだけですが・・・）
複数持っていると、水漏れは、結構あったりします。
そもそも、火災とか地震での保険適用が少なく、それ以外の台風被害、水漏れ等での保険金請求が多いので、安いところで契約をされた方が良い様に感じます。
また、結構、不要な保険を提案され、知らないまま契約していることも多く、ネットの大手保険比較サイトでまずは比較するのが良いです。(保険会社によるばらつきも、普通に５%以上あります。理由も簡単で、加入者の被害の度合いで、会社間の違いが出てきます。)
私の場合、不動産屋で購入ついでに見積もりしたこともありますが、ほぼ、１０％―３０％は、値段が違ってきます(基本高いです)ので、本当に必要でない保険とか特約が入っていないかもチェックされると良いですよ。(違いは、当たり前ですが、保険金額と特約の違いです)
保険内容を見ると、いろいろと悩んでしまいますが、勉強のためには、詳細の保険内容も見られると良いかと思います。(8階の部屋の物件なのに、水災（床上浸水）の保証とか・・・可能性が少ないものは、削除するだけで値段は変わります。)
自宅の保険と、投資用物件の保険は、経費で落とすとしても、やはり違った目線で見られるのが良いです。
最後に、実際に保険請求は、そのテクニックの方が重要です。　特に、台風で屋根が壊れたときに火災保険が適用できるのに、出し忘れたとか、安い金額で出してしまった。とか、保険も奥が深いです。　
いろいろ、疑問を持ち、確認するのが良いですので、頑張って節約して利益を最大化してください。
とりあえず、参考まで。。



不動産投資の勉強中と言うことで、頑張ってください。
但し、株投資、不動産投資に絶対はなく、景気とか、運が相応にありますので、５年後に出口戦略は、あまり適当ではないかと・・・
・目標と計画をしっかり立てることと、それを適切に毎年見直すことは必須です。　５年後が４年後だったり、７-８年後になることもあります。

投資ですので、投資タイミングと言う意味では、不動産の値動き含め勉強することが重要です。
簡単言えば、リスクマネージメントを確実に行い、資産形成、利益を上げるのビジネスを実施する。
と、なります。

相場が上がっている局面では、初心者でも利益を上げます。　下がっている局面では、プロも失敗します。　(生活を掛けた戦いと考えるべきかと・・・)
最近、気軽に不動産投資で老後を・・・・　などと言う方も多いですが、これって、既に数十年こんなこと言われ続け、成功より、失敗者の方が多いという事実にも真摯に向き合うことが大切かと・・・

さて、本題ですが、
質問１：成功する人は、勉強して相場より安い物件、良い場所、稼働率が高いところ、発展するところを中心に物件を探します。（既に大手の不動産屋が、押さえてますが・・・）　さらに、それに運が結構、あると思います。　(結構、運良く購入出来たが、多いのが実態です。)
投資の種別、不動産購入エリア、賃貸対象、１０年単位でどの様に進めて行くかも、大事です。

質問２：情報をなるべく広く集める。　
・国の施策、県、市の土地に対する施策、
・周辺環境、
・ターゲットする客層の物件種類となっているか？　
・対象エリアの人気ランキング、
・入居世代層のチェック。
私の場合は、これにJR駅なら徒歩１０分以内、私鉄なら５分以内をターゲットで、環境の良い物件が、条件にして、賃貸付けを良くしております。(空室率の低下)
不動産会社が、マンション立てて販売するときに計画するのと同じことを考えましょう。

質問３：楽街と、別のところで、情報交換、投稿、講師等を実施し情報収集を積極的に推進。やはり、いろいろとお話ししますと情報が増えます。　成功例、失敗例含め良い勉強になります。

と、なっております。
皆様が記載のとおり、節税対策とかいう方々とはお付き合いせず、自分の判断で投資が必須です。
・投機に走らず、投資をする。
・人の話は、参考として聞き、自分で最終判断をする。(投資はあくまでも自己責任であることを理解する)　
・不動産投資も、基本的にビジネスであり仕事であることを認識し，勝つ経営を目指す。
・損切りも視野に入れて、投資判断をする。(簡単ではないですが・・・)
と言うのが、良いかと思います。


よく勉強されておりますが、投資ですので、これ以外にも調査が必要かと思います。
でも、よく検討されているかと思います

他の方が書かれているように、マンションは、管理を買え！ですので、修繕積立金、管理組合の状況も不動産屋に確認をしましょう。

築３０年ですと２回目の大規模を実施しているかいないかでも判断が変わります。　(早すぎるのも、遅すぎるのも良くないです。　管理会社は、不要な修理を提案し、管理組合が何でもOKすればお金は無くなります。　簡単に言いますと、交換する必要のない壊れていないものを、標準的な期間になったので交換しましょうと提案します。このような提案は、１年中実施されており、日常茶飯事の管理会社と管理組合のバトルですが、全部実施するマンションがあるのも事実です。　あっという間に赤字になります。　逆に何も実施せず(お金もなく)、ボロボロマンションもあります)

次に賃貸付けについてのポイントですが、ファミリー向けマンションとのことですので、そこに自分が家族をもっていて、入居を想定してください。
１．	保育園、小学校、中学校は、近くにあるか？　その学校の評判は？
２．	購入物件は、何階？　景色、日当たり、騒音(子供の声等)、間取りは？
３．	駅まで１０分とのことですが、そこまでの環境は？(夜間、明るい、飲み屋街を通過しない？)
４．	スーパー、病院、公園と言った生活に必須の設備は、近くになるか？
５．	マンションの入り口は、きれいに掃除されているか？　入り口に自転車が一杯とか？
あなたが、借りてすみたい物件！？とか…(必ずしも、そうでなくても良いですが・・・)
６．	駐車場、自転車の空はあるか？　(借りれないと、どこで借りれるか？)
７．	他の部屋は、どのような属性の方が住まわれているか？
８．	売主が住まわれているのか、賃借人が住まわれているのか分かりませんが、内部の確認を可能でしたら、しておいた方が良いです。（３０年ですので、水回り全部、壁紙、フローリングとすれば、150-250万程度の出費になりますので・・・　ここも、準備して置ければ完璧です）
と、こういった視点でも、賃貸であっても考えておくことが成功への近道となります。
この物件を借りる人の目線で、再検討をするという意味です。
全てが、満点とかはありませんので、一応検討して、これは，この状況で賃貸には、OＫが、ポイントです。(賃貸用不動産事業は、賃借人のターゲットを自分である程度想定しながら、実際に賃貸不動産屋に、この物件を購入検討してますが、どうでしょう？と、聞くと、結構、待ちの不動産屋はアドバイスしてくれることもあります。)

とりあえず、皆様がアドバイスされてますので、少し違った視点とポイントで記載しておきました。　なお、想定外のことは良く起こりますが、借り入れでなく現金購入であれば、家賃をある程度ためて、それで備えるのが良いかと思います。
築３０年ですと、配管系のトラブル(共用部でない専有部の場所）、マンション管理の資金不足(一時徴収と管理費値上げ）とかのリスクと住民に問題ある人がいないか？と、出てくるのでは？？
参考になれば、幸いです。


まず、最初に「賃貸の不動産屋への依頼」と「修理の依頼」は分けて考えられるのが良いかと思います。
もちろん、賃貸管理の不動産屋と言う意味では、セットで考えるのが良いですが・・・

さて、賃貸付けの不動産屋ですが、他の方も説明されているとおり、現在、この不動産屋とどういう媒介契約を取り交わしているかによります。
口頭で、お願いします。も、ありますが、賃貸借契約が、「専任媒介」、「一般媒介」のどちらかで、他社に依頼できるかが決定されます。
(この違いが分からない場合は、ググってみて頂くと、丁寧に説明されていますので、そちらで勉強されてください)
契約期間は、３か月で期限が到来しますが、そのままですと自動更新される条項があり、継続されてしまうことが多いですので、その時に、「引き続きお願いしますが、一般媒介でお願い致します。知り合いの他の不動産屋にも依頼することになりましたので・・・」、と、変更しながら、新たな不動産屋を追加しながら進めるのが、良いかと思います。

なお、現在の物件の賃貸が、代理契約、サブリース契約等で、この不動産屋に依頼、転貸して、その先となると、話は変わりますので、ちゃんと契約書での確認が良いです。

私は、基本、一般媒介での実施が多く、最初の１か月は、依頼業者のみ、その後決定できないと他の不動産を追加しておりますが、やはり、不動産屋ごとに得意分野が違っており、(法人が特異な業者、個人が得意な業者等)、うまく使い分けております。
他の方も書かれておりますが、不動産屋は、賃貸経営上の仲間となりますので、信頼関係は重要ですので、よく話し合うのが良いかと思います。

この他、賃貸不動産会社の属性により、この賃貸借の依頼の方法も実は異なるのですが、こちらは、ちょっと話が複雑になりますので、別途とさせていただきます。
とりあえず、参考になれば、幸いです。


楽街に限らず、他の不動産検索系サイト含め、１００%即回答など、ほぼないかと思います。

その物件の属性によりますが、ずっと出ている物件だったり、格安となると、すぐに問合せ、買い付け等が入るため、後の方の質問等は、直ぐに応答しない傾向にあるかと思います。

私の経験で傾向としてあるのは、既に問合せ、更に申し込みが入っている場合は、間違いなく、回答は遅いです。(質問以前に、図面依頼とかも・・・）
特に、ローン審査となると、既に審査等で、ずっと広告だけ出していることもあります。(ローンキャンセル時に、別のお客さんを抑えておくためです。　これは、回答が遅いです）
既に申し込みは言っており、その人で契約完了であれば、余分な仕事したくないので・・・　一方、ローンキャンセル等で解除した時に,顧客をある程度キープしておきたいから、敢えて回答はゆっくり・・・です。
忘れたころに、この物件、他のお客さんの申し込みが入り、ローン審査中です。　NGになりましたら、紹介できます・・・・　みたいな、感じが多いです。

と、言うことで、安く、駅地下、築浅の良い物件は、出てすぐに問い合わせとしており、更に相場より２割以上安ければ、買い付け依頼ベースで電話で問い合わせとしてます。
(実際に、即日購入掛けてきましたので・・・）　

そんな状況もあるので、不動産が買い手市場か、売り手市場か等も考慮しながら進めると良いかと思います。　最終的には、不動産屋と言うより担当者が丁寧、親切な方は、まめに回答来る傾向にあり、不動産屋に努めている方は、？？が、多いような・・・

なお、楽街の業者が信用できるか、出来ないかは、私の感覚では、普通といった感じです。(実際に、不動産屋も他の媒体含め、売買しており、同じ業者がどこで広告を打っているのか、程度で考えております。　他の方が、説明されている通り、業者も商売ですので・・・程度かと。。　宅建業法は、多分守っているかと・・・）
参考になれば、程度で、すみません。

不動産購入時には、抵当権、根抵当権等はつきものですので、まず契約する不動産屋に抹消処理について確実にすることを説明するように求めるのが良いです。　そうしますと、他の方が説明されているように契約書に抹消の条文、更に、当日の抹消に関する手続き方法と、安全を確保する方法(同時抹消）を説明してくれると思います。　契約書は、標準的なものを使われるとは思いますが、自分でも読まれる事、疑問は質問することが大事です。
このへんの手続き、説明も含めて、売買手数料も払っておりますので、遠慮せずに不動産屋に依頼して、司法書士の先生含め確認すれば、安心できます。　また、根抵当ですので、実際にいくらあるのかも確認しておくのも良いと思います。　
私も、根抵当の時は、極度額の記載ですので、実際の負債が購入代金で抹消できることを確認し、不動産屋、司法書士と話をしてから確実に進めております。　実際に購入価格を超える金額が、根抵当で入っていたこともあり、購入代金で同時抹消が出来ないと困るので、抹消方法を確認して進めたこともあります。(基本、丁寧に説明してくれますので、ご安心を！）
ちなみに抹消しないと、その負債分込みでの契約をしたことに法律上はなりますので、その負債含めたものを購入したことになりますので、間違っても抹消は忘れない様にしましょう。(不動産屋も当然抹消で、動いていると思いますが・・・）
大変とは思いますが、複数購入すれば必ず出てくる処理ですので、安心して進めれる様に不動産屋に納得するまで確認されてください。


年間経費を検討する前に、物件が何かで変わってくるかと思います。
マンション、アパート、店舗、事務所等で、経費の使い方、掛け方が違ってきます。
もっと言うのであれば、その節約の手法が大家の力量となります。
マンションですと、国交省が出している、長期修繕計画ガイドラインで大筋の項目と周期が載っております。　
参考：https://www.mlit.go.jp/common/001172730.pdf
P7にいろいろ修理箇所は、載ってます。(２月から大規模で、これやってます）
しかし、私の持っているマンションでは、当たり前ですがこの周期通りに修理などしません。　出来る限り伸ばします。(もちろん賃貸付に影響しない範囲にですが・・・）　また、良い施工会社を選びます。
と、言うことで、経費は、他の方が記載のとおり、ある程度、計画上は積んでおきますが、実際は、使わなかった(先延ばしが多いです。）　塗装、防水(１０-１５年）、給湯器、エアコン（約１０年）、壁紙、クッションフロア(５-１０年）とか、言ったように、自分なりのノウハウ集を作られた方が良いですよ。　不動産屋に頼むと、計画してくれますが、はっきり言って、不動産屋が儲かるだけですので・・・（不要なものも、結構早く、交換、修理提案をして頂けます）
このへんも築年数、周辺競合物件、駅近なのか、等で、修理することでどう差別化するか、意味がないかで、そのノウハウをためることが重要です。まさに、この部分含め不動産事業そのものとなるので、この部分を安易に誰かに頼らない方が良いかと推測しております。　
不動産事業であり、事業をするからには、ノウハウがあり、収支があり、それを最大化するために、頑張らないと・・・という側面もあります。
是非、相応の投資をする事業として不動産を考えて頂けると良いかと思います。
マンション等であれば、家賃の２割程度が管理費＋修繕積立金ですので、長い目で見れば、この程度で購入時の算出をするのも一つです。(１戸建ては、中古の場合、塗装の時期により、３桁となりますので、そういったことも考慮されると良いです）
とりあえず、気を悪くされましたら、ごめんなさい！　ご参考まで。。。

仲介の不動産会社さんは、どうなっているのでしょう？
一般には、抵当権を売却金額で抹消できるか、本人の手持ちで抹消できるかをチェックして契約に進めるのが一般ですが、不動産屋さんは、何か言われてますでしょうか？

条件面、契約書がないので、何とも言えませんが、
抵当権抹消特約なり、条文に
「契約書第XX条の規定にかかわらず、本物件に設定されている抵当権が引き渡し時までに抹消できない場合、本契約は白紙解約とし、売主は受領済みの金員を無利息にて買主に返還するものとします。」
とか、言った条項はないでしょうか？　あれば、これに基づき、売買契約を白紙にするとか・・・

他の方が、書かれている通り、契約書を再チェックすること、また、現在借りている銀行に相談してみること、別の所有物件を抵当にする等、方法はないのでしょうか？

詳細が分かりませんので、何とも言えませんが・・・・
あまりお役に立てませんが、まずは、契約書チェックし、
次に、不動産屋、銀行と相談する。
という感じかと思います。

先にあけておいた方が良いです。
家電量販店のエアコン取付業者は、基本、「万一、壁に穴を開ける際に、柱や断熱材を損傷したとしても、保障はしない」ことを誓約させられ、デカいドリルで穴を開けます。間違って、それが切断されても責任は取らないので、新築でしたら・・・と推測します。
また、他の方が書かれているように、結構、いい加減なエアコン取付工事をする会社も多く(正確には、経験が少ない方もおりますので・・・）安心出来るように先に穴を開け、出ていくときには、ちゃんと蓋を閉じれる様に作っておいた方が良いかと思います。
参考ですが、新築の家と言いうことですので、２４時間換気とか、色々つけていますとそちらの保証が、家電店で家に穴を開けると保証対象外となることもあるようですので、ハウスメーカにも確認されると良いかと思います。　
あくまでも、参考程度ですが・・・


「築年数35年程度の軽量鉄骨1棟アパート、4000万円台で、表面利回り9％」
とのことですが、これでは、他の方も書かれてますが、検討の土俵に乗らないかと、、
事業として今後検討するにあたり、
１．駅から徒歩等のアクセス分数、
２．物件の入居状況（満室、半分とか・・）、
３．賃貸価格の当該地域での標準金額との比較、
４．周辺環境（コンビニ、スーバー、学校等）
５．駅までの環境(途中に暗いところ、危険なところ、飲み屋街等）
さらにほかの方も書かれている
１．建物の状況（外観（屋根、壁面、階段、外構等）、
２．室内の状況（台所、お手洗い、風呂、部屋の床、天井、壁）、
３．建具、窓（特に締まり具合、隙間風等）
の状況確認

ここまでが、買う買わないに関わらず、最低限のチェック項目となります。
そのうえで、予備費、（急な修理費）を計算して（築３５年ですと、数十万の修理は当然あり、外壁塗装等も３桁台もあり）事業として、アパート経営を出来る物件化、出来ない物件化を考えます。

ちょっと、大げさかもしれませんが、入居率を下げ、返済金を考え、更に修理費を出して、事業として成り立つかをある程度計画します。(収支計画）
不動産屋は、仲介手数料、管理費目的ですので、あなたの事業まで面倒見てくれませんので、アパート経営をするのであれば、イロハのイを勉強しながら進めて行くことが、今後の為にも良いかと思います。
是非、本物件を勉強材料に買う買わないの前に、他の方も書かれているように物件を調べて、事業性が自分ではある。ない。を判断出来るようにされることが、最終的には近道になると思います。
是非、ちょっと面倒かもしれませんが、頑張って不動産投資家の仲間に入ってください。

知らない業者！？からの、売却しませんメール、電話、郵便と毎日、数件、多いときは１０件以上かかってきます。　(ある意味知っている業者！？とも言う。毎回、かかってきますので、迷惑メールに一部は入れて電話ならない様にしています。）

され、この電話、手紙の実態は、
１．電話で買いたい人がいる。　予算は１億で数件、社宅目的で購入希望の客がいる。という金額を提示しない業者。
２．相場をはるか超える金額を提示して、とりあえず媒介契約に持ち込み、売れないので、少し下げましょう！、と、寝技に持ち込み、安い値段で売却させる業者
大筋、この２つの系列に分かれます。

１の業者は、早く手数料が欲しいので、相場より１-２割安い価格を提示する会社が多い、２の業者は、相場より１割以上高い金額を提示し、専属専任契約にして行く業者が多いです。

ちなみに、どちらも不動産仲介業者ですので、不動産屋が購入でなく、引っかかった物件を普通に不動産屋として３%+６万の手数料で他の人に売却となります。
簡単に言えば、買主がいるというよりは、仲介契約を家でやってね！、お願い！です。

ちなみに、楽街の一括査定もちょっと似たような雰囲気です。(こう言っては何ですが、２回ほどこの査定で売却してますが、何社か、その電話してくる業者も・・　あまり書くと怒られるので、この辺にして・・・ちなみに、私は、その業者にも売ってますので、悪い訳ではないが、こちらのスキルがないと、安くされてしまいます。）　

査定するのであれば、大手の住友、東急、三井といった、いつでも断れる不動産屋と楽街等の不動産屋で、両方をチェックこと。　後は、他の方も書かれてますが、ネットで、売却実績をチェックすること(結構いい加減ですが・・・(正確には、売り出した価格が多かったりして・・・））

奥の手をお教えしますと、東急、三井、住友のどこかで、査定依頼に合わせて、レインズのここ１-２年の当該マンションの実績を添付して、査定を出してください。と依頼。
実際の取引相場がここで理解できます。　次に、楽街含め広く査定して頂き、良い業者を大手含め２-３社にする。　
なお、最初から、一般媒介契約で実施することを各社に提示。これにより、相手は、いい加減な査定はしなくなる。
この時点で、すべて断っても良いし、売却するとなれば、契約をする。
(私の場合は、指値値引き分の１割程度アップして金額を決める(査定は査定として、売却価格は自分で決めます(自己責任が原則です）、２週間様子を見る、反応がなければ、下げて行き、目的価格まで下げる。　NGであれば、売却を期限到来(３か月）で終了。　大体、レインズ相場、売却価格からの査定であるので、少し高めで売却できてます）
まだまだ、いろいろテクニックはありますが、この辺で・・・

売却時期としましては、現在、ちょっと異常な価格になっているのは事実で、売却チャンスかもしれませんし、売らない方が良かった。となるかもしれません。こればかりは、現時点では誰も分かりません。(神のみぞ、知る世界です）

一方、購入されるアパートの価格も５年前と比べ上がっていると思います。　その辺も加味して、売却！？でなく、事業用資産の買替えとして、買替え計画を検討されるのが良いかと思います。
是非、不動産投資家として成功するよう、多角的な目線で事業を行ってみて下さい。


他の方も書かれてますが、評価額を見るというよりは、周辺の売り出し物件の価格を比較検討、確認されるのが良いのではないでしょうか？
別荘は、基本収益物件には、あまりならならないのと、収益物件より、立地、建物の間取り、水道、ガス、温泉、維持費と比較対象が基本違って、検討するのが一般です。

私も過去に別荘を買いましたが、最初は、自分で普通に使っていて、その後使わなくなって、賃貸にしてだして、最後に売却、そのお金で都心部の収益新築マンションへと買い換えましたが・・・　ちょっと、目的が違うかと思います。　ちなみに、購入額の半額での売却です。（勉強料？使用料？を払いました。）

別荘地の場所が分からないので、何とも言えませんが、コロナの前までは、売れない物件が山のようにあり、選び放題でしたたが、コロナ禍で、リモートオフィース等の需要で昨年から今まで閑古鳥が鳴いていた別荘地を扱う不動産屋が大忙しになっているという傾向も理解しておいた方が良いです。　(結構、金額も上がっています。この先上がるか、下がるかは、？？です。)

一方、別荘は、ある意味自分のライフスタイル、そこへ行ってのんびりしたり、趣味等の目的だったりしますので、高い安いというより、環境(眺望、開放性、風景、周辺所有者の属性)、場所を買いますので、そのため、尺度が少し違います。

私の購入した別荘地も三井不動産販売、TV撮影にもよく使われる、解放的な別荘地といった場所でした。(これは、新築購入ですが・・・）　　このような別荘地も５-１０年すると使わなくなる。　仕事忙しいのに、週末、２時間もかけて行ってられない！でした。　そのため、賃貸、売却です。
周りの購入者も、ほぼ同じ傾向があります。　年を取って、移住されるような方は、今でもお持ちの様ですが・・・

目的、出口戦略的なものも考えられたうえで(一生持つもOKですが・・)満足するものを買われるのが、良いのではないでしょうか？

そのためには、購入した周辺物件をいくつか見ること、駅からの交通手段、スーパーの場所、レストランの種類と数、周辺のレジャー施設これ以外にも自分が住むにあたって必要となることを確認して購入が原則になるかと思います。(すでに調査済かもしれませんが・・・)

最終的には、周辺物件と比較、環境面での比較、地元の不動産屋に噂を聞く(結構教えてくれます。例えば、こことここを検討しているのですが、どちらが良いですか？とか、他にもっと良い別荘地ありますか？)　そのうえで、自分が納得できる価格で環境条件が合えば購入を検討が良いかと思います

金額は、この情報での判断は厳しいですが、家屋０円(築３２年の為）土地も、、、です。　これ以外にこの別荘地に売り物件がないとか、とても良い眺望とか、道路付けが良い、山だけど平地部が多いで、変わるので、安い、高いは、この情報だけでは・・・）

とりあえず、参考になれば程度に読んでください。

二子玉川から２分の１DKですね。　非常に立地と賃貸付の良い物件ですね。
２０年前の物件ですと4％は、利回りが少し低いと思いますが、何か安めに貸されているのでしょうか？　それとも、少し高めに購入されたか！？
平米数が分かると、アドバイスももう少ししやすいかと思います。
(なお、ファミリー向けの大きめの１ＤＫか、単身者用の1ＤＫかでも、違ってきます)

また、売る。売らない。の判断は、売却に伴い
１．	このお金を不動産以外に使う予定があるのか？
２．	不動産の買換えをするのか？
３．	単に銀行に入れておくのか？
４．	現在、借り入れをして購入して返済するのか？
等により、判断が違ってくると思います。

２０年前ですと、長期所有になりますが、利益に対して税金がかかります。
相応に納税するかと思います。（利益の方が多いとは思いますが、、、）
単に売って、銀行に預けると0.002％程度になります。　
したがって、その後の利用目的が重要です。

また、売らない場合は、下がる可能性があります。
(現在、受けているアドバイスの部分が、これにあたります)
２０年お持ちですと、下がったときの値段もご存知と思いますので、その程度は下がる前提で考える。

とりあえず、上がる、下がる。　儲かる、儲からないは、神のみぞ知る！でもあり、結果論ですので、分析されて判断をするのが良いです。

仮に、２０年後に売るとすると、家賃が仮に10万とすると年120万の収入として、２０年間で2400万円の収入となります。
現在の売却価格が、3000万とすると、２０年後は、600万で売却で、ほぼ収支が一緒となります。　金額は、違っていると思いますが、とりあえず、この計算結果と、売却後に利用形態を比較してどうするかを検討されるのが良いかと思います。
（家賃も、下がるかもしれませんし、上がるかもしれませんが、今回は、同じに金額で計算。　新築ですと、結構下げて計算した方が良いですが、築２０年でしたら、とりあえず、１万下げるか、そのままでも良いかと・・・・、また、管理費、固都税もかかるので、ここまでシンプルでないですが・・・）

とりあえず、現在の不動産の高騰、将来的な値下がりの可能性、売却時の目的等も加味してご検討されるのが良いかと思います。
あまり、回答になっていないかもしれませんが、私は、売却時には、このような形で検討後に売却してます。(売却は、６件程度です。　売って損したはなし。早く売り過ぎたは２件程度です。）
参考になれば、程度の読んでください。


初めての不動産投資という観点ですと、私は、他の方と少し違う視点で推奨しているのが中古のワンルームマンションとなります。　現在の不動産市況は、若干バブル的な状況も有り、不動産屋さんとも、少し高くなりすぎですね！と、話しています。
現実に、もう下がってもいいと思いつつ、この１年下がることもなく上がっていたりしているのも事実です。　まず、この市場の中での投資ですので、市況チェック、場所による高騰率の確認を行い、現在、お持ちの預金を利回りの良いものに変更する程度で、始められるのが良いかと思います。
中古のワンルームマンションですと、現金での購入が可能となり、そのまま利回りが出ます。　銀行預金の利回りをはるかに超えますので、よろしいのではないでしょうか？　次に、リスクとして購入したワンルームが値下がりするリスクも考えると良いです。　仮に、８００万表面利率５．５万で賃貸している物件で、管理費が１．３万としますと　１か月の手取りが４．２万円となり、１２か月で約５０万となります。
８００万円で５０万の収入の６．３%の投資となります。　
さて、リスクの部分ですが、６年後にこの物件を売るとします。
その際に、あなたが鵜予測する不動産価格を推定しましょう。値上がりする場合は、リスクゼロで利益ですので、問題ないとして、値下がりリスクを、仮に５００万まで下がったとしましょう。(株と一緒で、無理に売らなければ、また５０万/年入ってくるので、借り入れでなければ、上がるの待って売ればよい！のです）＝＞自分なりの最大リスクの分析もしておく。(これもさらいに大きな投資の勉強です）
この場合の収支ですが、毎年５０万＊６年＝３００万となり、値下がりが３００万、期中の収益が３００万と表面的には、±ゼロとなります。(実際には、不動産の売買手数料、税金等で、７０－８０万赤字となる)
この間に、賃貸人が出ていく、空室リスク、リフォーム費用、トラブラ対応(基本不動産屋に任せる)、
賃借人と会話、不動産屋との付き合い方(保証、保険含む)、確定申告、減価償却と、言ったものを学習する場にしては、どうでしょうか？　小さいながらも、賃貸業です。　一通りの賃貸業の勉強が必須となります。
築古アパートを進められる方も多いかと思いますが、仕事を持っている身としては、なるべく時間は、不動産に掛けたくないとなり、ワンルームをお勧めする理由です。
アパートですと、外壁、屋根塗装、雑草取り、共用管理と、いろいろ学べると同時に稼働もかかります。　一方、ワンルームマンションは、マンション管理組合が、建物管理、掃除、清掃、消防点検、大規模修繕とプロの管理会社とタッグを組んで、全部やってくれます。　あなたが管理するのは、自分の部屋の中、ワンルームですので、クリーニング３－５万円、壁紙、天井張り替え４－１０万程度、一応退去時にクリーニングからリフォームまで経験できます。
少し長くなりましたのでこの辺にしておきますが、最初に勉強がてらに、このようなスタートも気軽でよいかと思います。　(もう少しメリットデメリットを書きたいですが、長すぎるので・・)
最後に、新築系は、営業利益が載っている事、紹介系は、同じく市場価格より高いので、注意しましょう（購入した時点で、相場より２割以上高いとか。。。）
勉強ですので、自分で探す。ここからスタートが良いです。
一つの考え方として、ご参考になれば・・・程度です。


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