（メリット）
建物別れるので間取次第で騒音問題軽減される
火災になっても片方残る
地形が良ければ分割売却出来る
追い出し再建築しやすそう（1棟づつ）

（デメリット）
共用部の電気代など基本料が重複
清掃費も2棟として割高になる可能性あり
壁が多くなるので大規模修繕が割高

　1棟物件も多棟物件も幾つか保有してますが、あまり気にするポイントではないかなと思います。
　経費の差は小さいと思いますので、収支合うなら気にせず買えば良いと思います。

おやじぃ

40代半ばの不動産投資歴2年目のサラリーマン大家です。
※去年一般事業会社を創業したので現在は3足の草鞋

　首都圏（環七〜外環）で築古アパート中心に不動産投資してます。

　不動産投資の目標は、毎年収益物件を１棟購入できる位の基盤を構築するという事で、3年で達成したいと考えています。

　2022年は1年間慌しく拡大しましたが、今後も日々勉強しながら賃貸事業に取組み、資産のバランスを整えながら次のステージに移って行きたいと思ってます。

　様々な大家の皆さまと交流＆意見交換したり、自身が学んだことや経験したことは少しでも情報発信出来ればと思います。


（不動産投資の状況）
首都圏でアパート9棟（約90室）
　2022年　8棟
　2023年　1棟
資産規模約8.5億円
残債約7.5億円
年間家賃収入約7,500万円
税引前CF約3,000万円

（不動産投資スタイル）
エリアは東京は葛飾区・足立区、埼玉は川口市・草加市、千葉は松戸市
※路線価15-30万円位の利回も取れる寂れてないエリア

物件タイプは住宅街にある整形地の軽鉄・木造の駐車場付ファミリータイプのアパートかメゾネットで築年数は築25年位

ロットは5,000万円〜10,000万円程度の扱い易い規模で、大きいモノは分割売却可能な多棟物件

数字は表面利回で9%位、路線価土地値で80%以上が目線で、利回より土地値重視

容積率未消化だったり、手間かけてなく土地値高いのに収益還元で割安に評価されてる物件が好み

ポートフォリオで安全性維持出来ていれば融資は多目に使いますが、物件とタイミングによっては現金買も実施


　土地と建物面積、固定資産税路線価記載されないとどうとも判断出来ないと思います。

　固定資産税評価額に不服ある場合は申し立て出来るはずなので相談されると良いと思います。

（新築は経験無いので感覚ですが）
　都内新築アパートで固定資産税評価額が売価の60%近く有ると思えば、積算的には良心的な物件な気がしました。　利回り分かりませんが。

　城東で築古アパート何棟か持ってますが、築古だと土地値の割合高いので固定資産税評価額は物件価格の60-70%になってます。

　水漏れの原因と対応内容次第なのですが、ちょっとした部品交換で済むレベルなら高いなと思います。
　パッキン交換なら部材費はほぼかからず出張費と工賃だけだと思いますし、水栓そのものを交換したとしても部材はそれぞれ1-2万円ではないでしょうか。

　僕は管理会社経由で急ぎの修繕は外部委託していますが、ちょっとした対応の場合は出張費＋人工代で1～1.5万円＋部材費位で見ています。　当然同じ業者さんで複数個所一度に対応お願いする場合は出張費と人工代は割安にしてもらいます。

　上記の水栓水漏れはちょっとした対応の範疇になりそうだなと思います。

　水漏れ原因と対応内容、必要部材をネットで調べると費用感分かると思いますので、まず「素の費用感」を把握されるのが良いと思います。
　その上で自分で緊急対応出来ない事や、管理会社経由の場合は彼らのマージンなど勘案して割安か割高か判断、コミュニケーションされては如何でしょうか。

　Aだけ簡単に数字見ましたが、適切に運営（空室＋経費で25%控除、家賃下落年1％）して10年後に8～8.5%で売却出来たとすると、法人で買った場合はネットで500万円～1,000万円程度の純利益出かなと思います。

　初期投資で手元現金1,000～1,500万円投資して、2億円の負債・リスクを負って10年後に500～1,000万円の利益というのがご質問者さまの期待値でしょうか？

（10年後の期待利回り）
　経年に伴う期待利回りの上昇（年0.1%とか）以外に、融資の状況、物件の資産性（土地値、間取、立地、等）、エリアの売却状況なんかも影響するかなと思います。
　10年先は読めないという事だけは確かなのですが、現時点での同様な物件（築10年とか20年とか）の成約利回（決して売出利回ではない）を調べられるのが良いと思いました。　少なくとも経年に伴う期待利回り上昇水準は把握できると思います。

（木造10年2億円）
　これも融資情勢や資産性次第の部分は大きいですが、ロットが大きくなれば買える人が減るのと、買える人は厳しい目で見るので売却条件は厳しくなる傾向にあると理解しています。　特に木造は建物の減価が激しいのでRCと比べて評価付きにくいです。
　例えば、5,000万円以下の小ロットの物件であれば、サラリーマンの１棟目的な扱いで勉強不足の方が高く買う事もあると思いますし、融資も個人属性で担保して付きやすいと思います。
　これが2億円とかのロットになると、勉強不足の方が買いに来るケースは稀なので売却条件厳しくなると思いますし、融資に関しても物件の資産性が無いと評価伸びずに、これも価格の下押し要因になるのではないかなと思います。

　また、２億円超える木造物件でも多棟物件で土地の地形が良く分筆して売れるような物件は出口での流動性も担保出来ると思います。

　ご質問者さまの資産背景や属性を紹介されると、エリアの状況ご存知の方が適切なアドバイス頂けるのではないかなと思います。
　例えば手元に１億円現金あり、年収2,000万円あるなら個人属性活かして融資受けれると思いますし、手元資産無く年収も低ければ１棟目が足を引っ張って難しと思いますし。

（札幌のエリアも金融機関詳しくないので考え方だけ）

　多くの金融機関が２棟目以降で融資する際は、既存手持物件の積算と収益性を事業として厳しく見るケースが多いと思います。　ただ、金融資産が多かったり、兼業で本業の年収高い場合は、個人属性で補填して評価してくれると思います。
　一部、既存物件の資産性と収益性の評価甘めで、追加の対象物件のみしっかり評価される金融機関もありますが、この場合はご質問者さまの２棟目の利回り9％と土地値は如何にも厳しいなと感じました。

　物件選定に関してですが、僕が色々審査出した経験ですスト、一部の金融機関を省いて、築年数が浅い場合には収益還元での評価ウェイト高めで、耐用年数越えの物件は担保評価の裏付けを強く求めるケースが多いと思います。

　（個人的な感覚ですが・・・）　耐用年数越えの物件の場合、資産性無視した物件なら実質利回で15%程度は欲しいなと思いますし、資産性を担保したいなら路線価で70%程度は出ていて欲しいなと思います。

　人口減少のリスクを織り込んでも十分儲かるなら買えば良いと思いますし、その判断が出来ないなら見送ったほうが良いと思います。

　業者さんが手放すのは、自分達が儲けるためでそれ以外の理由は無いと思います。

　例えば、業者さんが10%で仕入れてて、ご質問者さまに6%で売れば300万円強の利益なので、転売して資金効率上げるとかではないでしょうか。

　謄本確認すれば、業者さんの仕入れ日分かりますのでどの程度の短期売買かも理解出来ると思います。

　土地の価値の意味や、利回りの妥当性、リースバック内容はよく分かりませんが、しっかり調べて検証されると良いなと思います。

　仮に僕が年収700万円、金融資産1300万円の1棟目なら4500万円の建蔽率オーバ（かもしれない）物件は買わないです。

　理由はあえて1棟目で取る必要無いリスクだと感じるのと、築10年程度の物件で建築基準法違反になってる経緯が腹落ちしないからです。

　何か経緯あるのかも知れませんが、確認済証どうなっているのでしょうけ？


（質問への回答ではなく僕の理解を）

　築20年の木造物件の償却期間は、22年 - 20年 × 0.8 = 6年なので6年になります。（端数は切捨）

　構造が混ざった物件の償却期間は主要部の構造を用いるので、ご質問者さまのケースは木造だと思います。

　不動産投資の税務の基礎だと思いますので、しっかり調べられるか、税務署や税理士さんに相談されると良いなと思います。

（答えになってるか分かりませんが僕の場合）

　ネット経由や業者さん紹介で頂いた資料確認して、良さうなら（数字合うなら）、まず現地に行きます。

　通常は、現地見た帰りに近くの不動産屋さんに入ってマーケットの状況聞いたり、あとから電話を掛けて話し聞きます。
　問題無さそうなら、有ってもどうにかなりそうなら買付出します。

　ただ、エリア絞ってて一定土地勘有りますので、物件の水準（相当お得）によっては現地見てその場で買付出す事も有ります。

　買付出したあと決済終わるまでの間にも何度か足を運んだり、不動産屋さんに話しは聞きにいきます。
　これで買付辞めたりはしませんが、買った後の運営の課題やリスクを改めて確認してる感じです。

　買付出した後にキャンセルは信義則違反かなと思います。　以降はその仲介さんからは相手にされなくなると思います。

　これまで2棟業者さんから物件買いましたが、業者売主の場合の事務手数料は見た事無いです。

　何が普通か分かりませんが、ご質問者さまが懸念ある状態で、若くは理解されてない状態で、契約書と重説見て捺印した事が危ないなと思いました。

　戸建て管理料の相場は分かりませんが、そのくらいの管理手数料を貰わないと割に合わないと言われるとそうかなと思います。
　築古だったり、賃料やすかったりすると管理の手間はかかると思いますので、手数料高くしたいという管理会社の考えは分かります。

　税額によって優遇は必要ないと思います。　納税の仕組みが所得の再配分機能もある訳ですし。

　僕が高額納税者かどうかはさておき、払うものは払うものと割り切って気持ち良く払ってます。

　優遇されなくても構いませんが、消費税や配当課税など、高額所得者が税負担で得してる的な論調は多少嫌だなと思います。

　先程のご質問と併せたて、よほど、税金で嫌な思いされたのだと理解しました。

　確定申告終わったシーズンですものね、、、

　僕のこれまでの経験ですと、「あるある」です。　プロパンガス会社から管理会社に紹介料が支払われるからです。　

　プロパンガス会社間の関係性や競争有りますが、何社か調べられるとエリアのベストな条件見えてきます。
　ベストな条件だせるプロパンガス会社さんと直接やりとりするのが1番だと思います。　個別性は高いですが、管理会社への紹介料が不要になる分、設備貸与条件良くなったり、ガス代が安くなります。

　僕も固定資産税は毎年数百万円払う事になりますが、当たり前だなとは思います。
　資産（土地）を持つ以上は、税金払っても余裕あるような収益を産む事は資産を持つ者の責務だと思います。

　当然払わなくて良いならその方が楽だとですが、サリーマンの給与に対する税金と比べれば、資産に対する税金は微々たるものだと思います。

　気持ちよく払いましょう！

　契約される前なら相対取引なので価格交渉されるのはありだと思います。　ただ買付で示した金額あると思いますので、金額示した後に自己都合で価格交渉というのはどうかなと思います。

　僕のお付き合いしている金融機関ですと、本審査時の物件価格が変更になっても融資額そのままでOKの金融機関も有りますし、NGの金融機関もありますので金融機関次第だと思います。

　ちなみに、OKの金融機関は個人の信用力があり物件評価済なら契約金額変わっても（仮にオーバーローンになっても）通せるとの事でした。
　NGの金融機関は、担保評価の８掛か物件価格の８掛のいずれか低い金額までしか融資できないというのが理由でした。

（中間省略で物件買ったこと有りませんが、検討してやめた際の理解の範囲で）

①
　中間省略と言っても幾つか契約形態ありますので、具体的な契約形態と中身をまず確認されるのが良いと思います。　契約形態によっては通常の宅建業者からの購入以上のリスクを取る事になると思います。
　現時点でどんな契約形態があるかや、契約内容か把握されていないなら準備不足なので危ないなと思います。

②
　ご記載の通り司法書士をご質問者さまで指定するのと、売主まで含めた同時決済が良いと思いました。　売主に悪意がある場合は同時決済でしか防げないと思います。
　謄本見れば売主分かりますし、売主さん、中間業者さんとも信頼できる方々かしっかり調べられるのが良いと思います。

③
　（僕はバックファイナンスは経験も検討した事もないので、気になった点だけ。）
　ご質問者さまの年齢や資産・所得を考えると、投資初期で手元現金の半分を投下してしまうのは勿体ないなと思いました。　55歳の早期退職までにサラリーマン属性と手元現金活かして、融資使えるだけ使うのが先かなと思いました。　僕もタイミングの問題で現金で物件買う事ありますが、現金で買うのは最後の手段だと思っています。

　その管理会社さんの力量が分かりませんが、管理専門の会社だから客付が弱いとは限らないと思います。
　自社の募集に拘る必要無いので、囲い込まないで幅広に募集をかけてくれるメリットは大きいと僕は考えてます。　あくまでも家主目線で動いたりサポートして下さる立場。

　エリアや競合状況、物件の優位性、等色々あると思いますので、募集条件を再度管理会社さんと相談してから判断されるのが良いと思います。

（ご質問者さまより若輩者ですので意見交換的に）

　物流倉庫ですが、僕はまだ不動産投資としては検討すら未済ですが、通常のレジや店舗よりハイリスクで利回り高いと理解しています。
　本業のサラリーマンで物流関係の検討する事ありますが、競争の激しい＆動きの激しい業界なので、不動産投資というより「事業」としての勝算をしっかり持ってから取り組まれるのが良いと思います。
　エリアは分かりませんが、一般的な倉庫は不動産投資家というより物流や倉庫の業者さんがせめぎ合っている＆淘汰されているケース多いです。
　ご質問者さまの今後の不動産投資の志向次第ですが、物流に深い知見が有ったり、物流業者と組んで最初から勝算が無い限りはお勧めしない投資エリアになります。

　その他のご質問に関しては、ご質問者さまのご経験や状況はただただ素晴らしい＆羨ましいなと思います。

　完了検査を受けてないので、建物の構造や仕様が建築基準法通りに施工されてないリスクが有ると思います。
　入居者さんに提供すべき建物の耐久性、安全性、快適性などで必要最低限を満たしてない可能性が有るという事でしょうか。

　あとは、検査済証無いと増改築などが行えなかった気がしますが調べられると良いと思います。

　僕も築20年を超える築古ばかりで検査済証ない物件も幾つか有りますが、買う際は設計施工会社の確認はしますが、検査済証の有無で判断変えた事無いです。　古い物件で検査済証無いのは普通かなと思いますし。
　
　リスクに関しては建物構造や外部は自分で確認してるのと、空室出たタイミングでインスペクション入れる事もあります。　これは単に建物や給排水管などの状態知りたいというのが目的ですが。

　費用もそんなにかかりませんので、リスク気になるなら試されるのも有りではないでしょうか。

まだ質問していません

カテゴリーから探す