　建物状況や設備表は売主さん申告で売主さんが署名捺印されてませんでしょうか？　とすると内容に関しては一義的には売主さんの責任になると思います。

　差分が有った際にどうするかですが、室内は売買時には見れないですし、売主さんも厳密に覚えてなかったりするので免責になってたりしませんでしょうか？
　僕自身は全て現況有姿でズレが有っても現状優先の契約になってます。

　僕は同様な経験は有りませんが、免責事項なくて売主さんにチャレンジするなら、フローリングへの改修費を訴求してみるとかでしょうか・・・

おやじぃ

40代後半の不動産投資歴3年目のサラリーマン大家です。
※一般事業会社も経営してるので3足の草鞋

　サラリーマンは勤続20年超の専門職で、一般事業はベンチャ企業への出資と人材派遣を行ってます。

　不動産投資は首都圏（環七〜外環）で築古アパート中心に事業運営してます。

　不動産投資の目標は、目指せ地主と、毎年収益物件を１棟購入できる位の基盤を構築するという事で、2023年で概ね達成予定です。
　2年かけて丁度目標規模の半分まで来ましたが、後半はペース落としてバランス意識しながらポートフォリオ作りたいと思います。

　様々な大家の皆さまと交流＆意見交換したり、自身が学んだことや経験したことは少しでも情報発信出来ればと思います。

（不動産投資の状況）
首都圏でアパート12棟（約100室）
資産規模約10.5億円
残債約9.0億円
年間家賃収入約9,000万円
税引前CF約3,500万円

（不動産投資スタイル）
エリアは東京の城東・城北、埼玉南部、千葉西部
※路線価15-30万円位の利回も取れる寂れてないエリアがメイン

目指せ地主なので、土地値物件が好きで物件土地値（路線価）>残債で融資組むケース多いです


　個人的な意見ですが・・・

　僕は個人（サラリーマン＋不動産）、不動産用法人2つ（個人用＋子供と共有）、事業法人の4つ運用してますが、1つの税理士事務所に纏めてます。　やはり窓口１つだったり、跨って相談出来るのは便利だなと思います。

　税理士さんへの報酬は個人と不動産法人は顧問料無しで決算チェックと代理申告を個別に払ってます。　事業法人で顧問契約結んでますか、他もなんとなく融通効かせてサポートくださいます。

　個人的には纏めて依頼出来てやり易いなと思うのと、相性良い方見つけたので報酬気にしないで今のまま続けようと思ってます。

　これまで10社ほど管理会社さんとの管理委託契約や賃貸借契約見ましたが、「転貸原賃貸借契約書」というものは初めて聞きました。　

　転貸にする事と管理業務委託が結びつかないなと思いました。　賃貸管理業務委託が目的なら「管理委託契約」で済みますし、さらに契約事なども任せたいなら範囲を決めて「代理」で処理できるように契約内容に記載すれば済むと思います。
（僕はお任せで管理委託しているので代理で処理して頂くようお願いしています）

　いずれにせよ賃貸借契約は借主側の権利強いと思いますので、業者さんと契約結ばれる際には慎重に行われると良いなと思いました。

　業者さんの真意や他の方のケースが気になりますね・・・

　定期借家は普通借家より借主に不利なので、客付し辛く仲介さんは嫌がる可能性高いと思います。

　定期借家は契約時の説明義務や更新時の通知など決まってますが、仲介さんが入られるなら規則に沿った手続きされると思います。

　僕も一部物件では、普通借家から定期借家に変更してますが、入替時の募集条件は不利になるのと、更新のお願いベースでもなかなか上手く進まないのが実態です。

　単身の流動性高い競争力の有る物件なら良さそうですが、ファミリータイプや競争力弱い物件はなかなか難しいのかなと取り組んでます。

　あまり参考にならないかも知れませんがま、自分が定期借家への切替に取り組んでみた感想になります。

　ご質問者さまの資産背景や属性、アーリーリタイアまでの予定、物件のエリアやその他融資条件など不詳なのでなかなかコメント難しいと思いました。

　目的がアーリーリタイアなのであれば、必要な税引後年間CFと目標期日に対して保有資産や与信力をベースに逆算で融資計画、投資手法、物件検討をされると良いと思います。

　ご質問者さまのケースは皆さん回答の通り手付解除のほうが良さそうですが、契約書に手付解除期日は入っていませんでしょうか？　僕がこれまで売買した際の手付解除か違約金管の判断は手付解除期日を基準に話してました。

　今回のご質問者さまの質問と直接関係ないかもしれませんが、手付金や違約金の金額設定と、手付解除期日や融資特約使う場合は解除期日（？）設定は、どの程度物件を買い切りたい（抑えたい）かとか融資付けの自信で丁寧に設計すると良いと思います。

　ご質問者さま自身に賃貸付する力が無いなら、信頼出来る管理専門の会社と付き合うのはどうかなと思いました。
　自社で客付されないので、オーナーの「代理」として最適な動きはして下さるケース多いと思います。

　ご質問内容拝見すると、空室率や需給厳しそうなエリアや物件企画だと感じましたので、短期的な客付だけではなく、そもそもどうするのかも相談して出来るようなパートナーさんを探されると良いなと思いました。

　頑張ってください。

　僕は「掲載終了」で売れたなと勝手に判断してます。　あとは凄く気になってた物件は、知り合いの仲介さん経由でレインズ確認してもらったりします。

　仲介さんですが、まずは元付さんを探すようにしてます。　見つけれない場合は、知り合いの仲介さん経由で元付に問い合わせるようにしてます。

　仲介さん選ぶ際には、買った後の管理や融資付より、売主さんや元付さんを抑えて下さって買えるかどうかで判断してます。

　あくまでも個人的な経験ですが、客付メインのばら撒き系の仲介さんはクリップ力弱いケース多いので良い物件は買い辛いなと思ってます。

　僕も土地値築古派なので親近感が持てます（笑）　僕は個人も法人も同じような土地値築古アパートばかり買ってますが、理由は以下の通りです。

　不動産投資の目的が15-20年で借入を完済して将来的に地主プレイする事なので、土地を重視している。

　現役中は不動産からのCFは要らないので、CFより資産性を重視した物件選びにしてる。

　途中で出口取って買い替える必要も無いので持ち切りで考えてる。

　規模拡大を考えた時に、融資受ける金融機関と物件の相性を考えると土地値重視の方が相性が良かった。　メインの信金さんが土地値物件の担保評価伸びるのでバランスシート上有利だった。

　背景も目的も違うと思いますが、参考になれば幸いです。　規模を追うならRCの方が積算も出るし耐用年数も長いので融資組み易いとは思いますが、完全に好みの問題ですね。

　その他ですと、融資設計や利益の出し方は個人と法人で使い分けてまして、個人はCF重視した融資設計に償却しっかり取ってて、法人はPL重視した融資設計に償却は取ってないです。

　現在規模的には物件数で10棟強、部屋数て100室強なのですが、管理は委託してても煩雑なので、兼業の場合はこれ以上の規模だとRCなとボリューム出る物件の方が良いのかなと少し考えてます。
　

　実際には繁忙期か閑散期か、エリアの需給バランス、物件競争力、募集条件などの複合的な要素で決まると思います。

　僕自身東京都、千葉、埼玉でアパート運営してますが、平均空室期間は1〜1.5ヵ月位、内見数は1〜2件で決まる事多いです。

　戸建もマンションも持たないので実経験無いですが、戸建の方が希少性高そうだなと感じます。

　投資基準は投資家それぞれだと思いますが、僕は外環〜武蔵野線位のエリアの再建築可の物件で利回り15%位なら検討してます。

　実際に買えた事は無いですが、出口取れなくても儲かるなら良いかなとか、ポートフォリオのアクセントとして考えてます。

 1)勝てるか勝てないかは何を買うかもですが、安く買わないと勝てないと思います。　提携ローンと抱き合わせの区分が安いケースはあまり知らないので、しっかり調べられると良いと思います。

 2)多くの銀行さんが既存借入や既存物件も評価されますので、評価出ない物件に融資組んでれば足を引っ張られます。　区分の担保評価は厳しい金融機関さん多いのでしっかり調べられると良いと思います。

 3)与信枠を使うという意味では正しいと思います。

 4)今の年収では一棟物件は買い辛いというのも正しいと思います。　ただ、買える物件を買うのと儲かる物件を買うのは別なので混同されない方が良いと思います。

　不動産屋さんは投資家を儲けさせる事が仕事では無くて、売買させて手数料を抜く事が仕事です。　どう言うポジションで話されてるかはしっかり考えて言葉を受け止められると良いなと思いました。　頑張ってください。

　短期金利は何処かで上がるんだろうなと覚悟・準備はしてますが、短期金利上げれる環境下だと逆に物件価格が下がる事も想像し辛いなと考えてます。

　個人的には、金利や物件価格の上げ下げで売買してる訳では無いので、リスクは折込みますが気にせず売買は続ける派です。

　利益潰す為に基準緩めて物件買う事は無いですが、償却切等踏まえて計画的に物件買う予定は有ります。

　他の回答者さまも記載されてますが、事業を1年以上運営されてるなら経営セーフティ共済は平準化のツールとして使いやすいのではないでしょうか。

　新築RCという事で、建物管理は手間がかからず、募集も物件競争力があり、入居者属性も良いのではと想像すると、ご記載のどの管理会社でも大きな差は無いのではないかなと思いました。

　これから一緒にパートナーとして取り組んでいく際の相性は大事なので、賃貸管理、建物管理の担当者さんとの相性で決めてはどうかなと思いました。　僕自身は多少の手数料さや条件差より担当者さんとの相性を重視しています。

　実家の土地を担保に出すのが少しひっかかりますが、個人的には地銀さんの19年で１～1.5%が良いなと思いました。　１棟目という事で何があるか分かりませんので、返済比率抑えてCFしっかり出る設計のほうが安心感あると思います。
　ポートフォリオ出来て全体でCFに余裕出来たら、単体ではCF出ないけど元金がガンガン返るような融資設計を組み合わせれば良いと思います。


①
　好みの問題はあるかも知れませんが、買うか買わないかで言うと買わないと思います。　１棟目から利回り8%で積算乖離が4000万円の負債は重たいなと感じてしまうのと、土地値無い物件なので経年での減価や出口での売買価格に不安を感じる為です。

②
　所得が不詳ですが、不動産でも利益が出る事を考えると年収水準的に最初から法人で持った方が良いのではないかなと思いました。
　
③
　２棟目をプロパーローンで考えるなら、大部分の金融機関からの評価はこの物件を買うとマイナス評価になると思います。
　次もアパートローンで考えるなら、年収の10倍とか15倍とか良く言われますので、ご質問者さまの場合は1.5億円とか2億円が与信枠で借りれる水準でしょうか。　なのでもう１棟オリ○クスで借りる事は出来ると思います。

　どの金融機関を開拓すべきはご質問者さまの投資エリアと投資手法次第になります。　築浅メインで収益還元での評価を重視するならアパートに積極的な地銀さんや、収益還元での物件評価の強い地銀さんになりますし、築古で土地値や積算重視されるなら耐用年数に甘い地銀さんや信金さんがメインになると思います。

　ご質問者さまの年収や金融資産あれば、オリ○クスさんではなくて１棟目からアパートローンに積極的な地銀さんで低い金利の融資受けたほうが勝算高いのではないかなと思いました。

　賛否有ると思いますが、通常の属性の方が短期拡大を志向するなら、手元現金重視してCF残る融資設計が定石だと思います。

　ただ、利回り8%の物件に3.6%の金利は部が悪いのと、手元現金的に余り規模の大きな物件は難しいかなと思いました。　確か静◯さんは融資後に手元現金が残債の15-20%無いと駄目なはずです。

　利回り9%以上の土地値物件が相性が良いと思うのと、築令若ければ1.8%から商品有るはずなので検討されても良いのではと思いました。

　あくまでも短期拡大したい場合の話になります。　良い物件探し頑張ってください。

　他の回答者さまも回答されてますが、事業実態有れば問題無いと思います。

　ご質問者さまは、社会保険料や税金圧縮の為のペーパーカンパニー（マイクロ法人）で否認されてるケースを気にされているのかなと思いました。