　エリアが分からないのと地形以外は個人的には良さそうだなと感じます。

　建物の具合は分かりませんが、メンテナンスすれば築20年はまだまだこれからですし、駐車場が1戸2台ほどある2LDKは良いなと思いました。
　エリアの賃貸ニーズは確認頂きたいですが、いま埋まってるならそれなりにニーズあるのかなと想像しました。

　僕の知ってる範囲ですと、耐用年数超に0.8%で25年は羨ましい条件です。　頭金1,000万円入れて利回りも10%強有れば十分CFも回りますし、金利低くく元金しっかり減るので良いと思いました。
　初期で手元CF気にされるなら期間は引けるだけ長く引いとくのが良いと思います。

　ご質問者さまは年収も高いので頭金と諸費用で一時的に金融資産が減っても暫く経てば回復するのかなと思いました。


（ちなみにですが）
　1棟目にこの物件をこの融資条件で買った方が良いかどうかは、ご質問者さまの投資目的や今後の計画次第なので、これは別の目線で確認されると良いと思います。

　例えば、不動産投資のペースがゆっくりで良いなら有りかもしれませんが、比較的短期間でボリューム作りたいなら無しかなと思いました。

おやじぃ

40代半ばの不動産投資歴2年目のサラリーマン大家です。
※去年一般事業会社を創業したので現在は3足の草鞋

　首都圏（環七〜外環）で築古アパート中心に不動産投資してます。

　不動産投資の目標は、毎年収益物件を１棟購入できる位の基盤を構築するという事で、3年で達成したいと考えています。

　2022年は1年間慌しく拡大しましたが、今後も日々勉強しながら賃貸事業に取組み、資産のバランスを整えながら次のステージに移って行きたいと思ってます。

　様々な大家の皆さまと交流＆意見交換したり、自身が学んだことや経験したことは少しでも情報発信出来ればと思います。


（不動産投資の状況）
首都圏でアパート10棟（約100室）
　2022年　8棟
　2023年　2棟
資産規模約9.0億円
残債約8.0億円
年間家賃収入約8,000万円
税引前CF約3,000万円

（不動産投資スタイル）
エリアは東京は城東・城北、埼玉は川口市・草加市、千葉は松戸市
※路線価15-30万円位の利回も取れる寂れてないエリア

物件タイプは住宅街にある整形地の軽鉄・木造の駐車場付ファミリータイプのアパートかメゾネットで築年数は25年位

ロットは5,000万円〜10,000万円程度の扱い易い規模で、大きいモノは分割売却可能な多棟物件

数字は表面利回で9%位、路線価土地値で80%以上が目線で、利回より土地値重視

容積率未消化だったり、手間かけてなく土地値高いのに収益還元で割安に評価されてる物件が好み

ポートフォリオで安全性維持出来ていれば融資は多目に使いますが、物件とタイミングによっては現金買も実施


　ご質問に全て答えれてるか分かりませんが、、、

　不動産の売り出し価格は売りたい人の値段なのと個別性高いので、全ての事象を説明できるルールはなかなか難しいなと思います。

　土地値と収益還元評価での物件価格に関しては、築古でも土地値まで下がらず収益還元で評価取引される事も有ると思います。

　賃料と土地値の関係ですが、土地値安いのに家賃取れるなら不動産事業としては取組安いエリアだなと感じました。

　新築と築古の利回りと価格ですが、築古になり賃料が下がれば同じ利回りでも内容は違うのでこの辺りも考えられると良いと思います。

　新築と築古の利回り差ですが物件タイプにもよるので一概には言え無いですが、築古での土地値あれば新築並みの利回りの物件も有りますし、資産性の低い築古などは利回り高いですよね。

　業者の新築物件の売出し価格は、コスト＋利益と相場からの収益還元の双方で値決めされてると思います。

　土地から新築は土地から新築の難しさ有ると思いますが、手法としては検討に値はすると思いました。

　都内で新築RCは夢が有って良いでなと思います。　リスクに限りませんが気になった点だけ・・・

　都内新築RCにしては金利が高いかなと思いました。　僕が前に検討した際には1％切る金融機関さんが幾つもありましたが、最近の情勢分かりませんので色々金融機関さんを調べられると良いなと思いました。

　購入経路が分かりませんが利回りは賃料次第なので、想定賃料の妥当性や周辺賃貸需給、競合物件などは調べたり検証されると良いなと思います。　新築販売会社さんの利回りは売るための数字なのでしっかりご自身で検証された方が良いです。

　数字が正しければCFが年間150万円というのはそんなものかなと思いました。　また、配偶者さまの年収が高いので最初から法人で保有されたほうが税制的には良さそうです。

　相場がいまと大して変わらなければ、20年とか保有すれば元金返済が進んで数千万円の売却益にはなると思いますが、2-3年先の相場上昇で4-5,000万円の売却益を狙うのは投資ではなくて投機なような気がします。

　保有資産やその他借入が分かりませんが、とは言え、ご質問者さま位の世帯年収で1.6億円の借入なら、何かあっても多少の事なら致命的にはならないので、2-3年先の相場が上がらなくても持っていれば良いのだろうとも思います。


　どのような物件を購入するかは、ご質問者さま世帯が何を目的とされるか、どのような投資手法やシナリを考えられているか次第かなと思いました。

　僕は不動産投資を始める時の1棟目は、都心のRCか、少し郊外の築古土地値アパートかの２択で散々迷いました。
　最終的には、自分の強みを活かして勝負する、相場ではなく歪や非対称性で買う、小規模物件でリスク分散しながら始める、キャピタルとインカムのバランスを取る、バランスシートを悪化させない、等々考えて少し郊外の築古アパートからスタートしました。
　サラリーマンの副業で1-2棟買って投げておくつもりなら都心でRCを買ったかもしれませんが、もう少し真面目に取り組んでみようと思い郊外のアパートから始めまた感じです。

　資産背景・属性も投資目的も違うのであまり参考にならないかもしれませんが、1棟目を検討した際に考えた事です。

　一般的な商慣習は分かりませんが、僕は管理専門の管理会社さんにお願いしてて、①〜③は以下の通りです。

①賃貸借契約は客付ではなく、管理会社さんが対応されてます。

②更新料（事務手数料ですが）は管理会社さんに支払ってます。

③管理会社さんは事務手数料だけで広告料取ってないです。

　15年後の頭金2,000万円が目標なら、不動産投資でなくても貯金で十分達成出来るのかなと思いました。

　アパートと言われる構造（木造、軽量鉄骨）の物件でも、区分所有の要件を満たし、区分登記すれば、「一棟」ではなく「区分」扱い出来ると思います。（鉄骨物件では時々区分扱い見るのと、区分所有要件に構造は無かったと思いますので）

　収益物件としてあまり流行っていない理由ですが、アパートはマンションより規模が小さいので区分扱いしなくても一棟で売買できる規模だからかなと思いました。
　また、区分マンションが流行っているのは、①階層高いマンションの方が土地の有効活用出来る、②投資ブームだが小口のほうが買える人が多い、③ディベロッパーと金融機関が儲かるから、かなと思います。

　あくまでも限られた法律理解との想像ですが・・・

　僕は区分投資はしないので物件の是非は分かりませんが、不動産投資全般の注意点だけ・・・

　「貯金よりましカモ」「インデックスより良いカモ」という考えは危ないな投資家（カモ）の典型的思考なので、是非投資の必要性・目的、その他選択肢、不動産投資に関して深く勉強されてから判断されると良いなと思いました。

　あとは、借入をしての投資だと思いますので、最悪のケースを考えてそれでも取組めそう、マネージ出来そうならご質問者さまの判断かなと思いました。
　ご質問者さまの場合の最悪シナリオは、区分マンション購入して4,000万円近い負債を負った後に、①金利が数パーセント上昇、②入居付け苦労する、③配偶者さまと離婚、④会社の業績が傾く、等が一度に来た場合でしょうか？

　僕も兼業のサラリーマン大家ですが、最悪シナリオ想定してそれでも耐えれそうという範囲でのリスクテークを意識しています。

　あまりポジティブなコメントで無いかもしれませんが、借入を起こして投資を行う事のリスクは十分認識して取組まれると良いなと思いました。

　インデックス投資は余剰資金で行うので破産する事はありませんが、融資を使った不動産投資では一発で人生狂うリスクがあります。　異なる性質の選択肢を比べて「ましカモ」という目線が気になりました。

　僕の知り合いは同様な立地でキッチンカーや移動販売車にスペース貸ししてましたが、50坪程度だと狭いかもしれませんね。

　賃貸借契約に特別な特約が無苦、ガイドラインや法律に沿うと大家さんの責任は家賃の減額だと思います。
　不便なだけで住めない訳では無いので、ホテルに宿泊するのは入居者さんの判断と自己負担です。
　住めない場合も、住めない期間の賃料無しが上限の責任範囲だと思います。

　①家賃の減額期間は免責期間を省いた不便のある期間で、減額は不具合の内容次第です。
　詳細はガイドライン調べられると良いですが、電気などのインフラが全て使えないならほぼ賃料無くなる位の減額にはなると思います。

　②宿泊費は負担する必要なく、最大で①の賃料だと思いますが、相対の話しなので判断はご質問者すま次第かと思います。

　③賃料減額以外に法的に義務のある補償は無いと思いますが、こちらも相対の話しなので何処まで支援されるかはご質問者さま次第だと思います。

　災害時の賃料補償は施設賠償責任特約ではなく、家賃収入特約になると思いますが、保険内容次第だと思いますのでご質問者さまの加入内容確認されると良いと思います。


　雨漏りは建物の瑕疵なので告知義務有ります。

　募集は埋まるかどうか別にして、告知事項として明記して、相当賃料下げたり、雨漏り時の条件を設定するしか無いと思います。
　雨漏りしてても借りたいという方が居るなら、相対の契約事なので契約は自由です。

　ただ、まずは管理組合に雨漏り直して頂くの一択かなと思いました。
　区分で同様な経験は無いので、どう管理組合を動かすかは、経験者の方の話を待たれると良いと思います。

　管理会社さんがリフォームや修繕時に色々載せて稼ぎに来るのは良くある話かなと思います。

　通常の募集、賃貸管理含めてトータルで高いなら切替えも有りですし、そうでないなら彼らも商売という事で付き合えば良いのかなと思います。

　管理会社さんは色々有るので、納得感有る費用体系で相性の良い管理会社さんを探すのが1番だとは思います。

　僕は一棟目からWebツール使って帳簿はつけてました。　事業として収支をしっかり管理したいという理由です。

　僕は考えた事もなかったですが、弁護士さんが何に基づいて（宅建業法や民法など）買い戻し交渉されるのかと、ご質問者さまの購入経緯がそれに該当するか次第かなと思いました。

　普通の業者は確信犯的に高値で売ってると思いますので、訴えられても負けない売り方をしてるとは思いますが、、、

　１棟目で全空物件で自宅を担保に入れての取組はリスク大きそうだなと思いましたが、サラリーマンで兼業という事なのでどこまでリスク取るかは所得とストレス耐性次第かなと思いました。

（客付け）
　１にも２にも客付けだと思いますので、エリアが分かりませんが、賃貸ニーズや募集条件等しっかり調べて管理会社含めて間違いなく埋めれる目途を立てたほうが良いと思います。　既に確認済みならご放念ください。

（運転資金）
　仮に自己資金の1300万円を全て不動産投資に使えるとして、頭金払うと残り600万円で大規模な全空物件を運営するには運転資金少ないなと思います。
　借入の返済が年間500万円程度だと思いますが、毎年500万円給与から手出しでも平気なら取組めば良いと思いますし、そうでないなら少し見直しが必要かなと思いました。

（融資設計）
　運営の安全性を考えるならCF重視して、もう少し融資設計見直せると良いのではないかなと思いました。　多少金利上がっても期間を長く引くとか。

※
　僕自身は築古は取組みますが、全空は未経験なので、大規模修繕やリフォームのかけ方は他の方のアドバイスをお待ちください。

　賃貸借契約書に明記されてなければ、入居者さんとの交渉ではないでしょうか。
　入居時から設置されてて説明無ければ、入居者さんは設備と思ってそうですし。

　汎用品なら数千円なので揉めて退去とか、その後細かい話しされるリスク考えたら、僕なら「本来は消耗品ですが今回だけ」と対応するなと思いました。

物件購入おめでとうございます！

ご記載のポイント以外ですと僕は
・有線など各種契約名義切替と見直し
・プロパンガスの場合は切替検討
・インスペクション実施と修繕方針検討
・管理会社さんと管理修繕方針相談
・掃除巡回事に近隣へご挨拶
・仲介さんと銀行さんにお礼と近況報告
　（家賃入金と融資返済一巡後）
・会計ツールへの情報登録と運用開始
・バインダ購入して物件売買情報整理
・奥さんにご祝儀（税金？）
などでしょうか



　関東で築25-30年のアパートを買ってますが、地積測量図がない物件も普通に何棟か有ります。　売買は買い易くする為に公募売買で、現地での境界確認と相隣確認だけにしてます。

　地積測量図無くても長期保有の保有中にデメリットは無いと思います。
　公募売買の場合は売買面積と実際にズレが発生したり、売却時に買い手から確定測量求められたり、建替時に現況測量必要になるとかでしょうか。

　僕は、売買面積のズレや確定測量代以上に安く買う事を目的としてるので、あまり気にせず買ってます。　面倒無く売り切りたい売主からの買い取りが多いのでこのようなスタンスで売買してます。

　金銭消費貸借契約書も抵当権設定契約書も不動産会社（仲介さん？）からはもらえません。

　融資関係の書類は不動産屋さんではなく、融資を受けられた金融機関さんからだと思います。
　ご記載のとおり金銭消費貸借契約書などですが、場合によっては原本は金融機関預かりのところも有ります。
　（心証は良く無さそうですが）聞くなら融資をうけた金融機関さんだと思います。
　

　①は分かりませんが②は難しいのでは無いかなと思います。　契約不適合責任は構造上の重大な瑕疵が対象なので、換気扇位では難しいと理解してます。　あと、契約書には現況有姿となってませんでしょうか？

　ただ、契約や交渉は自由なので、ご質問者さまが決済前に交渉されるのは自由だと思います。

　ちなみに僕も築古買いますが、換気扇は間取と外から分かるので満室でも購入前に確認してます。
　確認出来るものは契約前に自分で確認し、契約前に確認出来ない・解消出来ない重大なリスクは特約で触れた方が良いと思います。

　仮に26500円の相場が適切なら、管理費や修繕費引いた利回りが福岡市で20％超なので有りかなと思いました。

　当然ですが、賃貸ニーズや需給、適性賃料、管理状況、修繕計画、告知事項などはきちんと検証された上で判断ください。　あと、物件は間違いなく現地で確認ください。

　（無責任かもしれませんが）現金小規模なので致命的な問題が無くて客付運営イメージ出来るなら勉強がてら買ってみても良いのではないかなと思いました。


（気になったのは）
　エリア間取り的に学生ターゲットの物件ではないかなと思いましたので、3-4月逃して次どうするか？

　26500円想定賃料と有りますが、埋まらなかったという事は適性賃料はもっと低い？

　築古でリノベーションされてなければ賃料費割高にならないか？

　生保と有りますが、生保さんがどの部屋でも借りてくれる訳ではないのでは？

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