　いくつかの信組さんで借りてますが、融資額の1%という信組さんと、幾らでも良いという信組さんに別れてます。
　信組さんという形態や金融機関さんの自己資本比率と考えれば、融資に対して一定出資金額出すのは当然と考えてたので交渉はした事なかったです。

おやじぃ

　50代の不動産投資歴4〜5年目のサラリーマン大家です。
※一般事業会社も経営してるので3足の草鞋

　サラリーマンは勤続25年超の専門職で、一般事業会社は創業期（エンジェル・シード）の会社への出資と専門人材派遣を行ってます。

　不動産投資は首都圏（環七〜外環）で土地値築古アパート中心に事業運営してます。
　不動産投資の目標は、目指せ地主と、毎年収益物件を１棟購入できる位の基盤を構築するという事で、2023年で事業として自走可能な基盤作りは達成しました。
　2025年でほぼ目標規模に到達しましたので、今後はペース落としてバランス意識しながらポートフォリオを整えたいと思います。

　様々な大家の皆さまと交流＆意見交換したり、自身が学んだことや経験したことは少しでも情報発信出来ればと思います。（chocoholic_man_1974@yahoo.co.jp）

（不動産投資の概況）
首都圏でアパート24棟（約180室）
※ファミリータイプの区分1室
資産規模約20億円
年間家賃収入約1.7億円

（不動産投資スタイル）
エリアは東京の城東・城北、埼玉南部、千葉西部
環七〜外環の自宅から車で30分以内
※路線価15-30万円位の利回も取れる寂れないエリア

物件は扱いやすい規模（1億円位）のファミリータイプの軽鉄か木造のアパートやテラハウス

持ち切って建替える事前提なので築25年位の築古がメインで、利回りより土地の価値と将来建替や売却時のポテンシャル重視

苦手な管理や経理・税務はフルアウトソースですが、趣味的に掃除や植栽などは週末DIY


　僕はインフレに限らず相場より安い部屋は更新時に相場までの賃料アップお願いしてます。　4-5年やってますが、2-3割の方は承諾下さり残りの方は断られてて、これが退去に繋がった事はないです。

　また、正しい判断かは分かりませんが、年金生活の方や母子家庭生活保護受給の方などの住宅確保困難層の方はお願いしても無理なので、最初から賃料上げのお願いはしてません。

　小さな事業会社も経営してますが、その際不動産向けの融資申し込んだ際の経験からのコメントです。

　僕は3期目の途中で不動産投資向けの融資開拓しましたが、地銀さんはあまり前向きではなく信金さんは非常に前向きでした。　会社はご質問者さまの会社よりBSは大きくPLは見栄えしない状態でした・・・
　最後は金融機関さん次第だと思いますが、ご質問者さまの決算なら借りれると思います。

　金融機関さんからは、何故本業でない不動産購入なのかは問われるのでしっかり準備されると良いと思います。

　僕自身は本音では利益コントロールのツールとして検討してましたが、金融機関さん向けの建前としては事業の安定化と将来的なBS強化を目的として相談しました。

　事業経営と不動産投資は相性良いと思いますので頑張って下さい。

(1)
　個人的な経験や仲介さんからの話しベースですが、法的に問題無くとも商慣習的には駄目な行動だと思います。
　その買付を預った仲介さんの顔を潰し彼等も信頼を無くす事になるので、以降はまともには相手にされなくなると思います。

(2)
　例外は有ると思いますが、誰もが欲しがる良い物件はポータルに上がる前に情報流れて買える方が買いに動いてると思います。
　物件の前にパートナーとなる仲介さん・担当者さんを決めて情報開示して関係を構築するといまよりスムーズに動けるのでは無いかなと思います。
　仲介さんから見ると、買えるとわかってて要望理解してる顔の見える客（ご質問者さま）の優先度は上がると思います。

　あとは、1棟目の目線が厳し過ぎても買えずに時間ばかり過ぎるので、多少一部の条件を見直したり、買った後にどうにか出来るリスクは飲み込んで買うのも有りかなと考えます。


　1棟目大変だと思いますが、頑張ってください

　名称のアイディアでなくて手続きの話しで申し訳ありません。　僕自身は過去に名称検討は軽く検討して結局見送る事にしたのですが、当時調べた際には、（自治体により異なるかもしれませんが）役所への名称変更の届出や登記していれば法務局での変更も必要だった気がします。

　答えでは有りませんが、何となく気になった点だけコメントさせて頂きます

（1棟目）
　新築プレミアムが剥落した賃料、今後の金利上昇織り込んでもCFが出るかは良く検証されると良いと思います。　また、昨今の相場で新築7%はエリア・立地や企画弱い物件多いので、表面的な数字だけで判断されない方が良いです。
　将来的に価格下がりやすい物件に、比較的高い金利で長い期間融資引いて無理してCFを出すと、元金返済進まずに売却時に残債割れして身動き取れなくなるので出口までしっかり検証されると良いなと思います。

（2棟目）
　築古なので利回りとともに土地の価値はしっかり抑えられると良いのと、運営上は入居者属性に問題有ったり、修繕に手間掛かるので収支に織り込んで判断されると良いと思います。　また出口は新築より更に難しくなるので、将来どうするつもりかも考えとくと良いと思います。

（融資）
　また、属性枠で2棟目まで融資はつくのだと思いますが、そのあとは事業実績としてのBS, PL, CFが金融機関から認められないと融資厳しくなると思います。

　一般的には新築と築古は相性悪いので両方を評価して下さったり、既存借入を気にしない金融機関さんを探されると良いなと思います。

　また、まともなエリアの新築は積算割れ大きく既存借入の担保評価は伸びずに信用毀損になりやすいので、既存借入も収益還元評価のウェイト高い金融機関を探すと良いと思います。

　逆に2棟目の耐用年数超えの物件も耐用年数に厳しい金融機関さん（≒新築に強い）だと評価伸びずに信用毀損になります。

（最後に）
　個人的な経験になりますが、与信枠を超えて新築や築古を行ったり来たりするのは相当な事業実績や資金力ないと難しいのではないかなと考えてます。

　僕はサラリーマン兼業で時間使えないので管理会社さんに全てお願いしていますが、深夜対応などは管理会社さんの24時間サービス（コールセンター？）を使われてます。

　4-5年運営してますが、管理会社さん経由であっても僕の所に緊急連絡が来た事はないです。　深夜の水漏れ、入居者さんが亡くなったり有りますが、全て初動終わった後のメール連絡からのやり取りになってます。

　作業っぽい服装や作業用ベスト来て現地調査してますが、堂々としてれば入居者さんと会っても何の問題もないと思います。
　接道や境界、上下水道、建物状態、周辺環境など買った後だと解決難しいものはしっかり見るようにしてます。

　四国の香◯銀行は年収要件が比較的優しくて、サラリーマンの1棟向けとは聞いた事有ります

　洗濯機無しだと他の条件が同じなら物件の競争力は落ちると思いますが、それ以上に安く買って安く貸せれば儲ける事は可能だと思います。

　または、新築だったり立地だったりそれ以外の訴求ポイント有る物件なら入居付けは出来るのでは無いかなと想像します。

　自分自身も若い頃洗濯機無し3点ユニットの狭小1R住んでましたが、寝に帰るだけだったので、とにかく駅に近くて安い事を重視して選びました。

　個別性高いので想像にしかなりませんが、路線価以下で売りに出てる可能性は以下などではないでしょうか

（値付け間違い）
　売り急ぎでとにかく安く出てる場合や、元付け仲介さんが慣れてなく単なる値付け間違いの場合。　これはラッキーなケースなので直ぐに買いたいですが、この手の物件が残っている事はまれなので可能性は低いと思います。

（建物の収益性が低い）
　築古だったり入居付け悪く建物の賃料が低いため、収益還元（利回り）評価で金額が伸びない場合。　建物が土地の価値を殺してるので、建替など考えるなら有りではないでしょうか。

（寂れたエリア）
　路線価が実勢価格以下の寂れているエリアや、特定の産業や大学などに依存していてその賃貸需要が蒸発する事が分かっているエリアなどの場合。　土地の価値そのもの低くかったり、将来の賃貸需給が崩れるので相当な利回りでないと厳しいのではと思います。

（地形などが悪い）
　地形や接道が悪かったり斜面を含んで有効面積が実際には少ないケース。　これは表面上の数字に惑わされずに実際の価値を見極めないといけないと思います。

（災害リスクが高い）
　土砂災害警戒区域などの古い擁壁を含むような物件。　建物や土地のリスクが高いので割安だと思いますが、自身で対処出来ないリスクを負う事になりますね。

　埼玉南部でも築古アパートに投資してますが、土地値（積算）弱い築古は融資付き辛いと思いますし、エリア的にも川越などでこれくらいの数字の物件は厳しいのではないかなと思います。

　融資ですと築古でも積算出てれば一部の地銀、ノンバンク、信金・信組は可能だと思いますが、ご質問者さまの物件ですと土地値弱いので物件評価的には50%も借りれないのでは無いかなと想像します。
　頭金50%入れて築40年超の10%の物件買うニーズが見えないので厳しいのではないでしょうか。

　築古物件は持ち切っての建替えや、土地として売却して勝てる物件を選ばれた方が良いのではないかなと思います。

　あまり参考にならないかも知れませんが、自分の実情と理解の範囲記載します。　絶対解は無く、個々の状況やスタンス次第だとは思います。

①
　僕自身は家賃収入はそのまま融資下さった金融機関さんの口座に置いておくか、同じ金融機関さんに依頼されたら定期に入ってます。　担当者さん曰く、金融機関さんからの評価、印象はとても良いらしいです。

②
　運転資金という意味ですと、災害や大規模修繕など何かあった場合に直ぐに動かせる流動性・換金性の高い資産を一定保有した方が安全です。　別に全額が普通預金である必要は無いと思います。
　金融機関さんからみた資産評価という観点では、預金や国債などの安全資産の方が評価高く、株や外貨などのリスク資産は評価時に掛目（60％とか）入るケース多いと思います。

③
　僕自身は、手元現預金は総資産（不動産投資）の10%以上とか、円建てと外貨建を半分づつにするなどのポートフォリオの割合は決めてます。　また、ポートフォリオの一部として換金性の低いリスクの高い投資も趣味的に一定量入れてます。

（規模感）
　最大限融資を引く場合は、物件評価や金融機関さん、ご質問者さまの事業計画次第だと思いますが、1-1.5億円位ではないかなと想像します。
　アパートローンだと世帯年収の10倍や、諸費用頭金入れた後に借入の10-15%の現金が必要みたいな基準有るケース多い事から想像してます。

（土地値比率）
　一律の比率は無いと思います。　高い方が良いですが、築年数（新築・築浅・中古）、物件構造（RC・鉄骨・木造）、企画（単身・ファミリ）、エリア・立地（路線価と実売差）、売却利回りによって全て変わってくると思います。

　例えば、都心好立地の新築RCで積算ベースの土地値拘ってもと思いますし、築古木造で利回り低いなら土地値無いと厳しいなと思います。

　僕も時々複数棟並行して取組むので可能ですが、重大な信用情報の変化になるので双方の金融機関に事前に話して進めた方が良いと思います。

　また、金融機関次第で嫌がる金融機関も有りますし、異なる金融機関より1つの金融機関で2棟同時審査の方がハードル下がる気がします。

　上記は自分の経験からなのと、金融機関や物件評価、ご質問者さまの事業実績や与信力次第だと思います。

　ご質問者さま自身が、①賃料相場を理解して相場賃料で各種費用・リスク折込み運営収支検証する、②築古なので出口（建替、土地売、利回売）での想定売却額を持っておく、とかではないでしょうか。
　運営収支検証して儲かりそうで、出口もしっかり取れるなら物件買っても死なないと思います。

　ご質問者さまが記載されている物件ですと、築年数の割に土地値が出てなくて（50%位？）、賃料高めに設定されてそうな割に利回りも高くはないので、割高に買う事になり厳しそうだなと思います。

　良い物件ならスピードも大事なので、融資特約有りで先に買付を出すのが良さそうだなと思います。　そのあと追いかけで金融機関の融資内諾取る流れでは無いでしょか。

　ただ、資金目処の無い買付は弱く競合が居れば選ばれ難いです。
　なので、実際に買う物件でなくても先に金融機関に案件を持ち込んで与信を済ませたり、物件評価の目処を確認したり、担当者さんと関係構築して金融機関開拓しておくと、本当に買いたい物件出た時にスムーズだと思います。

　個人的な経験ですが、都銀は関係無し、地銀は体制や担当者次第（だがほぼ関係無し）、信金や信組なら関係有り（有りに出来る）、かなと感じてます。
　ご質問者さまが不動産投資で使いたい金融機関さん次第ではないかなと思います。

　個人的には、利害関係の無い方がアドバイス下さる楽待の相談室はお勧めだと思います。

　ただし、コメント下さる方の背景は色々なのと、アドバイスでしか無いので最後は自分に照らして自己責任で判断しないといけないのは変わらないですが。

　年齢的にも時間的余裕も無く絶対に成功させたいなら、尚更最低限は自分で学んで判断出来るようにならないとまずいと思います。

　ご質問者さまは買える属性なので、有料でも無料相談すれば業者さんは手厚くアドバイスして物件紹介下さると思いますが、業者さんは投資家の利益の為ではなく自分達の利益の為に仕事されてます。

　投資では無く、本業と近い事業経営や経営判断だと思って取り組まれるとイメージ付きやすいと思います。　頑張ってください。

　不動産投資以外ですと、何かを目的とした投資というより分散そのものを目的として、外貨建・円建 × 現金・株式・現物の組合せでほぼ均等になるようにエンダウメントしてます。

　何に投資するかはご質問者さまの投資目的やゴール次第かなと思います。

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