こんばんは

私も固定期間では悩むことがあります。

※伝わりやすくするため、率直に書きます。
※失礼な言葉があればお許しください。

文面から察するに、保有したい気持ちが強いので、売却のシミュレーションは真剣にしていない状況かなと感じました。

私の場合は、こんな感じで固定期間を決めています。
①売却の諸条件を洗い出してシミュレーションする。
②その結果を、インプットして売却予定時期を検討する。
③固定期間は売却予定時期により決める。

①の諸条件ではこんなものを洗い出します。
・３年後・４年後の残債（レバレッジ効果）

・繰り上げ返済の条件
　意外に見落としがちな項目かなと思います。
　私の場合だと、繰り上げ返済にはこんなバリエーションがあります。
　　・残債の１０％の違約金の支払い
　　・固定期間の残支払利息の支払い
　　・１万円程度の固定の手数料

・資産の組み換えをする場合
　アバウトにでも購入物件と自己資金の確保の試算

・家賃の下落状況
　満室は良い事ですが、５年程度を平均して、家賃の下落率が年１％以下の下落率に収まっているかを確認します。
　家賃は毎年均等に下落するわけでもなく、あるタイミングで下落するので５年スパンでの下落率を確認します。
　平均して年１％以上の下落率の場合、私なら売却に傾きます。

私の場合は、質問者様の言葉で言うところの、柔軟さを重視したい感じです。
不動産はご縁を紡ぐものだと思っているので。

北国の大家

ＦＩＲＥ３年目：４人家族で自由を楽しんでいます！
専業大家歴３年（サラリーマン大家歴２５年）
札幌：ＲＣ２棟、札幌近郊：木造６棟
家賃年収４千万円ほど

★コラムも書いてます。
実践大家コラムはこちら
https://www.rakumachi.jp/r/dp6jkrmt

私自身の失敗談、マインドセット、楽待相談室で感じた事を綴っています。
お時間のあるときにでも、お読み下さい！


こんにちは

以前こんなコラムを書きました。

【実践大家コラム】固定資産税の納付額が知りたい！
北国の大家 2022.1.14

このコラムに元資産税課職員KSさんから、こんなコメントを頂きました。

「家屋の新築時の評価額は評価してみないとなんとも言えないですが、よく参考情報として以下に床面積をかけて下さいと説明してました。
https://houmukyoku.moj.go.jp/tokyo/page000564.html」

参考にしてください。
また良ければコラムにも遊びに来てください！

こんにちは

私と同じ札幌市民の方でしょうか？
物件は手稲区のどの辺でしょうか？

私は手稲区にも詳しいですよ(^^♪

■参考（一昨年までその区にこんな物件を持っていました）
・価格６千万円
・築１０年
・表面利回り１１％
・JR駅９分
・積算６千万円（銀行評価はｘ７０％→４２百万円）

■回答
ご質問の物件の築年数で見ると、今は相場が上がってポータルサイトでのエンド相場は、こんな感じかと思います。
・築２５年～３０年
・JR・地下鉄、人気駅、徒歩１０分以下
・表面利回り１１％～１２％
・地下鉄のない手稲区、清田区はさらに高い利回りを狙いたい

欲しいと思えば、積算が出なくても、買うのはアリかと思います。

■ファイナンスなど
私も田舎物件（表面利回り２５％、入居１１戸／１４戸）で、積算５百万円以下でしたが、２千万円ほど借り入れを起こしました。

但し、同じようなエリアの物件を狙いに行った高属性サラリーマンが、同じエリアで同じ金融機関でも若干苦戦中なのを見ると、その程度の積算の物件を札幌で買うなら、公庫は築古には厳しくなったので、信用保証協会の保証を付けるか、ノンバンクが保証する金融機関で借入を起こすかだと思います。

ガーシー銀行は全国対応でネット申し込みできるので、試す価値はあります。
札幌から使える、セ〇ンが保証する金融機関は２個だけと若干使い勝手が悪いです。

こんばんは

私は北海道ですが、最初同じ悩みを抱えました。
今は経験からこう考えています。

・５～１０年で出口を取るなら、その期間の予測だけで良い
　長期予測は参考程度でいい。

・空室リスクは「需要と供給」
　人口予測も大切ですが、より大切なのは需給です。
　例えば、札幌市は今現在人口が増え続けていますが、供給過剰気味です。
　エリアや間取りを間違えると、新築RCでも空室が目立つ物件もあります。

　対して、北海道の空知地方では過疎化が進みますが、供給（アパートが）少ないので、札幌より楽に客付けできる物件もあります。

　不動産賃貸業に限りませんが、価格は需給で決まると思って間違いないです。

・どんな投資が流れ込むか？
　外国人投資家、東京のサラリーマン投資家、大手の資本・大規模な開発など、どんな投資が入り込むかを考えると、少し整理できるかもしれません。
　東京のサラリーマン投資家の動向は銀行融資の動向を、その他の情報はネット以外に少し人脈を作らないと入手できないかもしれません。
　大家の会、宅建業界、建築業界、地元の社長さんたちの会、異業種交流会、地元の講演会など、人脈を広げると少し情報が入るかもしれませんが、敷居が高いです。
　全く投資が入らないという見込みに基づくのもアリです。

私なら人口動態、需要と供給、再開発などの投資あたりをインプットして、あとは利回り・土地値・人気の間取りなどを調べて、自分が運営のイメージをできれば手を出すかな！？って感じです。

こんばんは
軽くになりますが回答します。

＞質問1
＞成功されている皆様は、どのような手法で資産を雪だるま式に増やしていかれましたか？

売却を絡める方がほとんどです。
但し相場などの外的要因が大きく、いつでもできるかと言われればNOです。

若干話は変わり、国際金融資本が世界を動かしていると言う人がいます。
身近な例では、日本人が給料が上がりそうになると、○○ショックが起きます。

最近、 シリコンバレー銀行破綻が破綻しましたよね。
今は日本などへの影響は限定的という評論家が多いのは、リーマンショックの時と似た感じがします。

一方でコロナ融資でジャブジャブだった中小企業の返済が始まり、銀行は預金残高・貸出残高が減り始めました。コロナ融資の返済で貸出残高が急激に減ると、新たな貸出先を不動産に求める所が出るかもしれません。

今年から３年間くらいは、注意深く行動する必要があるなと思います。

＞質問2
＞どのようにして物件を見つけてこられているのでしょうか？

良い物件は、千三つって感じです。
周囲や自分の経験的には、８～１０棟目あたりからやっと業者側からいい物件を持ってきてくれる感じです。
メーリングリストの一斉送信で、水面下物件です～というのとは違います。

＞質問3
＞築古一棟物は需要があるのかもしれませんが、不動産投資グループなどを作り、仲間内で資産圧縮などの手を取ったりしている物なのでしょうか。紳士協定的なもに必要かと思うのですが、、。

大家・業者仲間に投資する人は多いです。
賃料査定はAIが頼りになりますが、不動産売買の相場や仕入れを川上でキャッチするには、やはり人が重要だからです。

一つでも参考になれば幸いです。

こんにちは

伝聞ですが、札幌で私や親戚、投資家仲間が経験したことを書いておきます。
合計２百件近い立ち退き話を聞きました。

２件を除き、家賃の６か月分以下で合意したようです。
但し、弁護士が付くと高額になる場合があり、一件は２００万円、一件は５００万円程度だったと記憶しています。

立退料は「過払い金請求」に次ぐ、弁護士の注力分野と指摘する方もいます。

ご質問がしかたないのでしょうか？ですから、私の感覚だと「YES」となります。
やはり、入居者の権利は強く保護されていますよね。

こんばんは

非課税で売却できそうですね。

私の知っていることを書いておきます。
課税事業者となるのは、「課税売上」が１千万円超の場合です。例えば１億円の（非課税）賃料収入があっても、課税事業者の要件には該当しません。
関連しそうなポイントを。
・給与所得は課税売上になりません
・家賃収入が非課税であれば（個人の住居利用は非課税、法人契約は課税対象）、課税売上になりません
・駐車場の賃料は課税売上となります（賃料込として非課税扱いにするには、別途要件がある）

・譲渡益税
消費税の免税事業者でも、個人が不動産を売却すると譲渡所得税が掛かります。
所有期間が５年以内では「短期譲渡所得」で税率は39.63％、5年超の場合は「長期譲渡所得」で税率は20.315％の税率です。その他、所得税に2.1％の復興特別所得税が加算されます。

譲渡所得＝不動産の売却価格　－（取得費＋譲渡費用）

取得費は減価償却して求めます。事業用・非事業用、構造（木造・RCなど）で耐用年数（償却率）が異なります。
その他、印紙税、登録免許税などもかかります。

マイホームの売却では3,000万円特別控除があります。
その他の軽減税率や特例があります。
今回は消費税のご質問なので、一旦この辺で終わります。

参考になれば幸いです。

こういう事案には出会ったことがないです。
悪意（または常識のなさ）を感じます。

私なら、その他の事項も怪しいと感じるので、買い付けを取り下げて、別の物件を探します。

こんにちは

実用的な洗剤、消毒液なども評判がいいですよ。

但し、内見で盗難が発生したことがあります。
それ以降、洗剤は写真に変更しました。

貴方のリストでは、ノートパソコンは写真にした方が、盗難防止の観点では無難かなと思います。

貴方が恐れを抱くことは、理解できますし共感します。
私も最初はそういう恐れを抱いていました。

ここからは貴方のためと思い、少々厳しめな発言をします。
予めご容赦ください。

例えば悪意がない取引でも、突然１０戸中４戸が同時に退去することもあります。オーナーチェンジで購入すると居室は見られません。
この時の原状回復費用は買主負担になります。

カーテンスキームは融資を受けるため銀行を騙す目的もあると思います。スキームの見抜き方は他の回答者に任せるとして、悪意なく半数近くが一気に退去するリスクも織り込んで、運営方針を決めたり、修繕費を用意したりするのが、硬い投資に感じます。

極端な例では、再生物件など全空物件を買う投資家もいます。
投資家のあなたがリスクと感じたらそれを織り込んで、指値交渉するか通らなければ辞退する。リスクを負う投資とは、それだけの世界でもあります。

余談ですが世の中にはそういうリスクがある物件ばかりではありません。大げさに言えば（あまりいい言葉ではないですが）不動産投資には、二つのレイヤがあるといってもいい。

恐らくその物件では修繕履歴の一覧も貰えないと思います。しかし登記簿謄本と同様に、修繕履歴一覧を販売資料として（何も言わなくても）提供するレイヤの取引（物件・不動産会社）もあります。

リスクの少ないレイヤで勝負したければ、資金を貯めてそちらの勉強をするのがベターですし、逆に今の（ハイリターンを目指した）リスキーなレイヤで勝負したければ、リスクが顕在化した（ヤバイ）状況を想定して、対策を練るのが一番かと思います。

どの場面でも訴訟になるリスクはありますから、訴訟費用なども織り込んで望まれたらと思います。

一つでも参考になれば幸いです！

こんばんは

築古戸建てを購入するべきというのは、著者の意向ではなく、出版社の意向で書かされている場合もあるようです。
手が届きやすい話だと本が売れるって感じでしょう。

外資系や、楽〇、ソ〇トバクなどのIT企業も３年離職率は高いですよね。
そこからスタートアップに流れる方、日本的な企業に流れる方など様々なようですが、不動産投資はやったほうがいいと思います。

若さを武器にできる時期ですから、時間を有効に使える投資手法が選択できます。
・新築を建築して定年前（または年金受給前）に完済して地主になる
・目利力を鍛えて、中古を５～１０年で出口をとる
など

雇用に関する不安であれば、私なら売却益を狙います。
これは値上がり期待で相場を張る！というのではなく、レバレッジ効果を期待（元金返済が含み益になる）という意味です。

値上がりの相場を張る必要はないですが、５～１０年後に購入時と同じ価格で売却できる物件はそれなりにあります。

購入時の価格で売却できると、返済元金が利益になります（税、手数料を除く）。
マクロ的に、アンテナを高く上げて、エリアの暴落局面を回避する。
ミクロでは、競合物件などの動向をウォッチする（購入後に安心して調査をやめる方も多い）。
といった対処や人脈を増やし、とにかくアンテナを高く上げるなどして、取り組むとレバレッジ効果をゲットしやすいと感じます。

そんなのも一つの例ですが、まずは人脈を増やして生の情報を集めたり、ネットのコラムなどで概念を整理したり、若いうちに蓄積した情報の量や質が、あなたの世界観を変えることもあります。不動産投資をやめることを含めて。

まずは勉強と言ったら、答えになっていないでしょうね・・。

こんばんは

建物は銀行評価がゼロの木造築67年で、再建築不可だから安いのですよね。
２３区で路線価以下の価格で売り出されているのは、そんな所でしょう。
（木造なら解体費も高額ではないので）

言ってしまえば、この建物でどんな将来像を描けるかだけです。
皆さん未来を描けないので価格が下がり、利回りが上がっているだけです。

よく再建築不可を、再建築可能にするセミナーなどがあります。
私も一回受講したことがありますが、結構地道な活動で不可の原因を取り除いたら、建築可能になったという、当たり前な話でした。

効率性よりも実効性（やれば結構できる）を謳っている感じでした。
但し当然、効率には触れていないので、投資家目線でやる理由があるのかな？って感じでした。

再建築不可物件にどういう活路を見出すか、そこに尽きるのかなと思います。
普通の感覚で、手を出してはいけない物件です。

こんばんは

私も２５年前にオーナーズルーム付きマンションを建築して今も住んでいます。
賃貸部２LDKｘ１２＋オーナーズルームのＲＣです。
オーナーズルームは、４人家族＋母親の５人で使用しています。

気を付けているのはこんな感じです。
・入居者属性
　→　投資家目線（カネだけ）とも違い、家族が生活する物件なので、単身者は不可にしています。単身で入れると多くは、彼氏・彼女などを引き入れて、入居者の家族構成が変わります。審査していない方の入居がリスクに感じます。
　一度、中年の単身者なら大丈夫かなと入れた事がありましたが、普通に中年の男性と同居を始めました。年齢も関係ないと思った事案です。

・挨拶（ご近所付き合い）
　→　１２戸の入居者は店子さんというよりご近所さんと思い、横の関係を意識してしっかりと挨拶と笑顔を心掛けています。

・クレームなど
　→　管理委託して自宅物件とはいえ、入居者対応は管理会社にお任せしています。但し、水漏れなどの緊急事態・（雪国なので）雪の問題など生活困難になるような事案に限り、オーナーが対応するようにしています。

・騒音問題
　→　RCにしたのは騒音問題の対策もあります。木造だと新築でも騒音問題とは無縁ではないので、騒音問題のリスクを減らすためにRCを選びました。間取りはオーナーズルームが賃貸部と横に（隣接して）接する形なので、賃貸側は室内の廊下として、居室と賃貸部を接しないような間取りにしました。入居時に６５歳の入居者も１０年経てば７５歳になります。耳が悪くなり、TVのボリュームを最大にする入居者もいました。この方はオーナーズルームに隣接する部屋でしたが、RCのおかげで騒音問題はおきませんでした。今の子時点でも私の作業部屋の隣はTVボリューム全開のかたですが、全く音は聞こえません。
騒音は、高音（スプーンを落としたような音）と低音（ホームシアターや音響設備のウーハー）はRCでも響きますが、その他の生活音は響きません。

・治安
　→　定期借家にするなどして、変な入居者の退去もしやすいようにしたいです。但し、定期借家でも居座られた場合は立退き訴訟が必要で、札幌なら１００万円以下ではできません。自宅ではない投資物件とは、立退き訴訟のスピード感も違い（早く対処する）この辺も抑えておきたいポイントです。

・減価償却
　→　アパートローンで購入する場合、オーナーズルームは減価償却できません。オーナーズルームの一部を明確に大家業として利用している形にして部分的に償却するのが関の山です。

以上、一つでも参考になれば幸いです。

こんばんは

「2年目以降に利益が出てない確定申告書」

私の経験では、地銀×、信金△って感じです。
北海道だと融資判断の際に減価償却を収入と見る信金は、半分以下ですが探せばあるって感じです。

それよりは・・
「イレギュラーがなければ毎年200万円」

このイレギュラーがどの程度あるかを見るのに、数年間の決算書が必要と言う面もあります。
もう少しはっきり言うと、CF200万円という認識は銀行にはなく、退去時の修繕費、広告費、大規模修繕費など、アパート経営の必要経費を見積もり実態を把握されると思います。
実際には係数（ｘ０．５など）などでざっくり計算されます。

私の感覚では満室時キャッシュフローで手を付けて良いのは３割～５割程度です。
CF200万円なら実際は６０万円～１００万円の手残りと見るのが妥当に感じます。

その前提で自己資金を積み上げると、活路は見いだせるかなと思います。
税務を勉強されて法人を作ると、融資のキャップが外れるほかに、経営の自由度も増します。

是非、法人化にもチャレンジされてはと思いました。

こんばんは

年収・自己資金が１千万円なら、１棟物を狙いたい所です。

年収・自己資金が上記に届かない場合は、区分・戸建・１棟物のいずれにしても、築古がターゲットになります。

築古はDIYで経費削減（カネの代わりに自分の労力を投入する）が必要になる場合が多く、投資と言うよりは事業性を強化する（築古アパート経営的な）感じで取り組まれる方が多いと思います。

こんばんは

口座を作って取引を始める程度の価値はあると思います。この時定期を作ったり、定期積金するなら若干プラス要素はあるかもしれません。

但し本質は、こう考えています。
信金の収益不動産への融資は、銀行と若干異なり、投資と言うより事業としての側面を重視します。だから個人属性だけではなく、物件・事業計画も重視する。

そういう意味で言うと、収益用物件の修繕費などを借り入れるなら、返済が信用になると考えられます。但し、自動車ローンは事業用ではない単なる消費性のローンです。消費性のローンの返済実績が、将来の事業用のローンへ影響を与える（信用が付く）のは少し考えにくいです。

こんばんは

税理士の方が回答してくれるといいですね。

一般論で２点ほど。

・個人事業主は損益通算といって、不動産の賃料収入も給与所得など他の収入と合算して確定申告します。

・４００万円の修繕費は経費として一括損金とする場合と、一旦資産化して減価償却する場合があります。ヴァリューアップした場合は資産化する事になります。一括の損金計上が認められるのは、原状復帰（元に戻しただけで、建物の価値を上げていない）の場合だけです。
　文面からは資産計上するのが妥当にも感じられます。すると数年掛けて償却する事になり、単年度で４００万円の経費計上は出来ないことになります。

あくまでも素人の一般論なので、税理士の回答をお待ちください。

こんばんは

私達も築25年の賃貸併用住宅に住んでいます。
私達のコラムの１話に記載した物件ですので、お時間のある時にでもお読み頂ければと思います。

私達の経験や感想などを、企画・運営・ファイナンス・税務の観点でコメントします。

■企画
・騒音問題
　木造の場合は騒音問題の対策に関して、建築会社などと相談して可能な限り手を打った方が良いと思います。

　私達の物件は、ＲＣ３階建です。２ＬＤＫｘ１２戸の「横」に、間取りの全く異なるオーナーズルーム（ＯＲ）を配置する感じの設計です。ORでアパートと接する側は全て廊下・納戸などにしました。リビングやベッドルームはアパート側にはありません。

　これで生活音などが気になる事はありませんが、アパートと接する側の廊下にでると（ＲＣでも）小さな子供が走り回る音が若干聞こえる事がありました。
　賃貸部の床はフロアタイルやＣＦなど少し防音に配慮した方が良いかなと思います。

■ファイナンス
・想定ローン
　借入額１億５千万円、期間３０年、金利２％
　返済５５万円／月額、初年度の返済比率５８％
　
・家賃下落
　年１％の割合で家賃が下落すると、３０年後の家賃は７１千円／月額となり、こんな推移となります。

　年間賃料　　１，１４０万円　→　８５０万円
　返済比率　　　５８％　→　７８％
　表面利回り　６．６％　→　５．０％
　
・修繕費
私達は修繕費を多めに投入して家賃下落率を年０．０５％に抑えて、入居者属性を下げずに自宅付近の治安にも気を配っています。

■運営
・ピンポン
私達の物件は一見して、ORだと解る作りになっている事もあり、管理委託をしても「大家さん」と言う感覚でピンポンが来ることが年に数回あります。

・入居者属性
入居者属性には気を使っています。ファミリー物件は単身で入居しても同棲・結婚して子供が出来たり家族構成が変わる事もあります。子どもが生まれると騒音問題が発生したり、初老の方だと長期入居で後期高齢者になる事もあります。当初想定していなかった高齢者対策が必要になる場合もありました。

■税務
・減価償却費
個人事業での所有だと、賃貸部分しか減価償却費が認められません。私達は床面積の比率で案分しています。

・住宅ローン減税
　アパートローンで購入した場合、OR部分にも住宅ローン減税が適用されません。

■まとめ
自宅部分の返済の捉え方で印象がカラリと変わります。決算書の減価償却の案分ベースで自宅部分（OR）をキャッシュフローから返済していると考えると、質問に記載された通り表面利回り９％スタートで良い感じです。これを自宅部分（OR）の返済も事業の支出と捉えると表面利回り６．６％スタートで、お部屋の修繕費もそれほど掛からず、大規模修繕もない築１０年以下までは良いですが、築年数が１０年を超えて２０年付近になると意外にキャッシュフローが残らない物件に感じるかもしれません。

単なる投資物件なら築１５年前後で売却して、含み益を換金すれば良いだけですが、土地を守ると言う意味ではホールドが前提となるので、築２０年から完済時（今回の想定では）築３０年あたりまではやや厳しい印象があります。
完済すると全く問題がない（楽待コラムニストのテリー隊長さんの用語でいうとスーパーキャッシュフローと言うそうです）ので、問題は最後の数年間の運営方針や手残りの少なさかなと思います。

こんにちは

私にピッタリのテーマかもです！

結論から言うと一般的なことですが、例外もあります。

また、銀行マンは率直に言っている感じで、恐らく金消契約にはこの場合の返済義務は明記されていないと思います。（ここはご確認ください）

明記されていない場合、この繰上返済の要請には強制力が無い場合が多く、どうしてもと言う場合は協議に持ち込む方もいます。

以下、知っている事で関係しそうな事を書いておきます。

■私の事例
私も収益用不動産（物件費）＋修繕費を借入して、売却した事があります。
購入２０２０年、修繕２０２１年、売却２０２２年です。
物件費、修繕費共に、北海道信用保証協会の保証付きでした。
私の場合は、物件費、修繕費共に一括返済しました。

理由は、次の２点です。
・返済原資が無くなる
・借入の資金使途違反
但し、私の契約の場合は新消契約の違反にはなりませんでした。それでもこちら側の判断で返済したという事です。たぶんこれが一般的です。

■前提
前提：今回は信用保証協会の保証が付いているので、物件費に抵当権設定があり、修繕費に抵当権がない事を前提とします。物件の抵当権が根抵当だと、貸し出しに当たり、根抵当の余力を考慮した貸出審査をした可能性もあり、修繕費も強制的に一括返済を求める場合が多いかもしれません。
　→　この場合も、金消契約には当該の記載はない場合が多い。

■一般論
・資金使途
融資の５原則の中には資金使途と言う項目があります。（ググると解ります）これに該当しなくなる（きつい言葉ですが、単純化すれば資金使途違反）　→　但し、契約には資金使途を明記しない場合が多い。

・返済原資
返済原資が無くなるので、銀行マンに言えば一般的には返済を求めます。

■無担保ローンの特性
　リフォームローンなどは、無担保と言う意味ではマイカーローンと似た所があります。
例えば自動車を売却したが、事故車・古すぎるなどの理由で買い取り額が５万円円だったとします。この時にマイカーローンの残債が５０万円あったとします。以前、信金マンから聞いた話では、これを一括返済を求めるかと言えば、求めない場合もあるそうです。

アパートなどの場合は
・返済原資がなくなるので、その他収入（他物件、給料）などから返済できるか？は一応考慮されます。

■資産家や、十分な預金がある方の場合
以前、銀行マンから聞いた話だと、対応が逆になる場合もあるそうです。
・金融機関も商売なので、逆に返済しないで欲しいと言い出す場事も考えられます。修繕費が少額であれば別ですが、例えば小さな支店で高額の修繕費（２千万円など）を借り入れしした場合、返済力には問題が無いと判断した場合など。逆に修繕費だけでも返済しないで欲しい！ってことも可能性としてはありそうです。融資は消費ななので融資残高を残したい気持ちも働く。

ということなので、その金融機関と取引を継続するつもりなら、返済した方が良いと思います。思わぬ動きをすると、信用のスコアには影響するかもしれません。

以上、一つでも参考なると幸いです！

こんにちは

私も昨年、一昨年と法人で物件を売却しました。
その時の経緯などを踏まえて、書いてみます。

まずは、２０１９年１０月から建物の仕入れ税額控除が一切できないので、建物以外で必要な経費計上を行うのが一番かと思います。

節税したい法人に、物件がある場合
・外壁塗装
・屋上防水
・リフォーム
　※上記は資本的支出にならず一括経費化できるような発注が必要です。
・社有車購入（認められる場合のみ）
その他、不動産投資に限らず一般的な経費を積む事でしょうか。

今回は免税事業者での売却ですか？
課税事業者の場合は、法人税のほかに消費税の節税も考えられます。

この時は、課税売上を上げておくと（上げ方はご自身で調査されて下さい）、経費計上分の消費税が課税売上案分で仕入れ税額控除できます。消費税は細かいルールが多いので、詳しくは税理士などに相談されてください。

注意点は、売却する法人が宅建業登録業者ではない（資産管理法人などの）場合、不動産の売却額が売上に計上されず、特別損益などの営業外収入になります。

その場合、経常利益を減らして節税する形になります。法人の売上が少ない場合は、最悪、経常赤字で節税をする事になります。私もそういう期（経常利益マイナス、純利益プラス）がありました。

こうすると、銀行側の心象が悪化する場合が多いです。新たな融資を引く場合には少し注意が必要です。経常赤字でも、純利益がプラスならOKという銀行もありますが少数派です。

この対処法は、法人の売上を大きくすることくらいかなと思います。

一つでも参考になれば幸いです！

先輩大家の方々、いつも丁寧な回答ありがとうございます。

今回、クレームを早期に把握することや、退去抑制などの目的で、入居者へアンケートを取りたいと思い、タイミングやツールなどを検討中です。

皆様が実践されている方法や、実践まではされていなくても、ご存知の方法などがあれば教えて頂けますでしょうか？

私が検討中のツールなどは、次の通りです。
■ツール
・Googleフォームでアンケートを作る
・入居時にLINE公式アカウントに登録して貰う

■タイミング
・入居時アンケート
　内容：入居の決め手、競合など
　手段：申込を受けた時に仲介店に依頼する？

・入居中のアンケート
　内容：無料Wifiなどの設備の利用状況、改善要望など（全般）
　手段：LINE、郵送など

今年購入した新築物件は、建築会社が全入居者のアンケートを取って下さいます。
自宅併設物件は、日常のコミュニケーションで聞いて見ようかなと思っています。
アンケートは、自宅から離れた中古アパートを想定しています。

北海道は普通借家の更新料を取らない自動更新が多いので、入居後は仲介店などが入居者と接触するタイミングがありません。
そのため、入居後のアンケートの回答には、QUOカードのプレゼントなど、回答する方のインセンティブも必要かなと考えています。

多少、発散しても構いませんので、色々なご意見をお聞かせ下さい！

入居者アンケートの実施方法について

おはようございます！

物件が増えると固定資産税／都市計画税の額も大きくなりますが、皆様はどのように支払っているか教えて頂きたいです。

①現金
②クレジットカード（Y公金払）
③PayPay、au PAYなど

私は②です。Y公金で支払う手数料以上のポイントが付くセゾ◯カードを利用しています。

ですが最近は③がお得だよ！という方もいます。私は③自体使っていないので、具体的な事がイマイチ解りません。

そこで質問です。
固定資産税／都市計画税を③で支払っている方がいればポイント還元、チャージの上限設定、クレジットカードの組み合わせ、ポイント還元等々、何かご存じの事があれば教えて頂ければと思います。

私がPayPayで把握しているのは次の２点のみで、その他 au PAY等は何も知りません。
・使えないエリアもある。
　※北海道の地方都市でも利用可能となるエリアが増えつつある。

・３０万円以下
　※4回の分納として、１回あたりの支払額を30万以下にする方法もある。分納にしても手数料不要。

よろしくおねがいします！


入居者アンケートの実施方法について

固定資産税の支払い方法について教えて下さい

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