こんばんは

一つの情報として。

札幌市の郊外・路線価１０万円エリアと似た数字で割高に感じます。
キャッシュフロー投資、資産性投資のどちらかと言えば、キャッシュフロー投資ですよね。

昨年、人口３万人都市の築２８年、表面利回り２５％、２５００万円を買いましたが、需要も固く今の所１３戸／１４戸で回っています。

自己資金５００万円、融資２０００万円だったので、似ているかなと思いました。
CCR７０％なので１年間で半分以上の自己資金を回収しました。この物件（取得費、経費、ファイナンス）のＣＣＲはどの程度でしょうか？

※CCR（自己資金運用利回り）
自己資金運用利回り = (年間合計家賃収入 - (年間支出 + 年間借入額)) ÷ 投資自己資金 × 100

CCRの観点を外すなら、NOIを意識するのがベターです。

キャッシュフロー投資であれば、イールドギャップ、経費率、返済額から、キャッシュがどの程度残るかを考える必要があります。この利回りだと、物件は良かったがファイナンスや経費率が悪く、キャッシュが出ないってこともあります。

経費率は、管理会社の修繕費用が高いとか、入居者の入れ替えが激しい場合はＡＤ負担も大きくなります。

これにご自身のスキルを加えて、収支シミュレーションのほか、運営のイメージがわくのかが一つのポイントかなと思います！

北国の大家

ＦＩＲＥ４年目：４人家族で自由を楽しんでいます！
専業大家歴３年（サラリーマン大家歴２３年）
札幌：ＲＣ２棟、札幌近郊：木造６棟
家賃年収４千万円ほど

★コラムも書いてます。
実践大家コラムはこちら
https://www.rakumachi.jp/r/dp6jkrmt

私自身の失敗談、マインドセット、楽待相談室で感じた事を綴っています。
お時間のあるときにでも、お読み下さい！


こんばんは

私たちは、個人事業と法人の税理士事務所を分けています。
最初は個人事業から始めて、規模の拡大に合わせて法人も作りました。
ですが、個人事業の税理士ご自身が不動産には強くないと言ったため、法人では不動産に強いと公言する税理士に別途依頼しています。

個人事業は「記帳代行」に限定して数万円で依頼しています。
法人は「顧問契約」として年間２０～３０万円で依頼しています。

同族会社を絡めた取引は、どうしても租税回避の疑いがもたれます。
私自身でも勉強しますが、最終的には税理士の助言に従っています。
今の所は特に問題ありません。

ご質問の趣旨やご心配はもっともですし、良く解ります。
私が感じたのは、税理士へ何を期待するかです。

不動産投資は税務で手残りが大きく変わります。
税理士のコンサルの内容次第で変わるという意味です。

税理士事務所の料金体系であるのが「顧問」と「コンサル」を別建ての料金制にすることです。
顧問のみ月額２万円、コンサル含む場合は月額４万円と言った感じです。
私たちの法人の依頼先の税理士事務所は、顧問料のみでコンサルまで対応して頂いています。

コンサルは内容・実績が重要です。
例えば消費税なら、こんな感じで比較的信頼性のある（１００件以上否認されない実績がある）スキームっぽい物をアドバイスしてくれると嬉しく感じています。
・売買時期を踏まえて課税・免税事業者の切り替え時期のアドバイス
・１千万円以下で（可能になる場合がある）消費税還付
・法人の解散するまでの工程表の作成（単に解散すると最高税率が課税される）

最近だと、免税事業者がインボイス制度で値引き要求をされたときの適正な値引き額の算出などのレクチャーや、法人税なら減価償却まわりの計画など。

税理士は、単なる関数電卓か？ 税務アドバイザーか？って基準で選んでいます。

一つでも参考になると幸いです！

こんばんは

リタイア応援しています！
ご希望なので少し厳しめに書いてみますね～。

前提として、
修繕は最小限にと言うバイアスが掛かっていると、勝手に仮定しました(汗)。

この物件だとします。
価格　　　　５，４００万円
収入　　　　５１０万円／年間
表面利回り　９．４％

土地値付近の物件ならアリかなとは思います。
ＣＦ投資・資産性投資のどちらを志向されているのかで評価が変わりそうです。

■リタイアに関して
目標のＣＦに到達する手順として、この辺は把握して定義したい所です。
・資産背景（１～２億円、５千万円以下など）
・リタイアまでの期間
・リタイア時のCF、総資産、純資産額

■リスク許容度（ファイナンス）
どの程度のリスクが取れるかを数字で言えば、
　①資産１０億、純資産１億円
　②資産５億、純資産１億円
　③資産５億、純資産２億円
だと、全くリスクの度合いが異なります。
私は③ですが、周囲には①の方が多いです（私からは凄く攻めているように見えます）。
①は金利上昇、経年による家賃下落・空室損の拡大あたりは、厳しい場面もあるかもしれません。この辺もリスク許容度の一つです。

■投資指標
個別の分析では、投資指標で客観視するのはどうでしょうか？
・ＣＣＲ（自己資金の回収期間）
・債務償還年数（仮にＣＦゼロで、全力で返済した時の返済期間）

■出口のイメージ
仮に７年後に売却するなら、７年後の残債の把握、大規模修繕費の見込みが必要かなと思います。
　売却方針も「大規模修繕をして価格に転嫁して売却」 or 「費用を掛けずに売却」など

費用を掛けずに売却が王道のように説明する投資家も多いと思います。
家賃１億円の投資家でも実はピンキリで、ＢＳの大きさと経営の健全度は違うのです。
そういう意味では、費用を掛けないのが王道というのも、一つの投資スタイルでしかないのです。

逆に、普通にお金をかけて修繕する。売却時には「修繕履歴」を自信満々で物件のウリとして売却する方が、良い買主に当たる場合も多く、気持ちよく利益を出せる場合が多い気がします（個人の印象論です）。

■大規模修繕の要不要の判断
・外壁塗装、屋根防水の要不要は、何を根拠に判断しましたか？
　（仲介など業者の言葉を参考にされていますか？）
　屋上は仲介・ご自身・ドローンなどで、目視・写真撮影しましたか？

■リスクヘッジ（大規模修繕への備え）
仮に修繕する場合は、屋上防水ならウレタン、アスファルト、ＦＲＰ，シート防水のどの施工がエリア的に物件的に適合するか？

外壁なら、下地処理をどこまでやるか、毎回３度塗りか、ローラーか吹付かなど。
この辺をある程度把握して交渉するのと、管理会社・業者丸投げでは、３００万が６００万になる事もあります。屋上防水もしかりです。

　（周囲の）情報ではなく、ご自身の判断が必要だという事です。

仮に屋上防水と外壁塗装で１千万円掛かるとき、どう対処するか？
劣化状況を把握して工法を指定できれば、職人部隊に上手にオーダーすることで工務店の半額で施工できる場合もあります。

■まとめ
築古物件は何が起こるか解りません。何が起こっても不思議ではありません。
また、不動産投資では投資家の作業をほぼゼロにはできますが、利益相反の相手（売買仲介、銀行、管理会社、修繕業者など）との交渉が必要になります。

成功するには、人脈形成を行い、協力者を増やすことが必要です。
それには感謝の心が必要です。

何かあった時の想定・耐性が、不動産投資の成功可否を決める場合もあります。
良い運営が出来なければ、規模の拡大は難しいです。
是非、事業者としての意識と感謝の心を持って取り組まれてはと思います。

不動産投資で資産運用（カネがカネを生む感じ）としてリタイアするには、自己資金が１億円でもやや不足かもしれません。

資産運用と言うよりは、不動産賃貸の事業者として取り組まれると、希望のリタイアに近づけると思います！

頑張ってください！

こんばんば

私も4年前までSEでした。
親近感がわきます。

公庫は返済が信用に繋がります。
一般の金融機関で借りにくい方でも借り入れできるので、この辺を重視するのかなと思います。

公庫までの距離が遠い方は「公庫ダイレクト」が役に立つかもしれません。
ネットから融資申込み、返済明細の閲覧などができます。

公庫の融資はこんな感じで流れます。
①申込
②面談
③契約
④実行
公庫ダイレクトを使うと、公庫に出向くのはこの場合です。
・リフォーム資金の場合：②
・物件取得の場合：②③④
リフォーム費用だと、公庫へ足を運ぶ回数が減らせそうです。

公庫は返済が進むと、資金需要はありませんか？といった葉書が届きます。
一度起こした借入金は（大げさに言えば）クレジットカードの枠のように使えます。
これを利用して、借入金の半分は一生返済しないという方もいます。

一般の金融機関なら残債が半分になってももう少し期間を置いてからとか、もう少し残債が減ってから、などと言う場合でも公庫では借り入れを起こせる場合があります。

社長（ご自身）にしっかりとしたファイナンスの計画がある場合、使えるものは使うというスタンスは、（諸刃の剣の面も否めませんが）大きな武器になると思います！

物件取得の際、公庫の担保評価は、私の事例だと路線価ｘ１．０でした。
一般の金融機関の担保評価は、路線価ｘ０．７が多いので、貴重な物件を担保提供する際には、この辺にもメリットがあります。

こんにちは～

私が楽待村で出した結論です。
お役に立てると幸いです！

【実践大家コラム】社長の不動産投資まとめ　～不動産投資の手法クワドラント～
https://www.rakumachi.jp/news/practical/311361

こんばんは
少し私の恥をさらします。

質問者＞
「物件が本当に自分の所有になっているかなんて、実際のところはよく分からないですよね。」

保有物件を見ると初心者さんですよね。
私はもっと重傷でしたよ（汗）。全ては慣れです。

私は相続地に建築した物件を、サラリーマン大家の頃から１億円のマンションを保有して、１２戸の家賃を年間１千万円程度２５年間頂いていました。

それでも脱サラして本格的に不動産投資を始めてから、本当に自分が所有者として社会から認められるのだろうか？と考えたことはあります（変な話ですね汗）。

・アメリカでの実話（本orドラマ）で見た（読んだ）、店子が所有権を主張して裁判で店子の主張が退けられるまで、数年の期間と費用が掛かった事例
・謄本のあっさりした所有権の記載
・昭和の頃のドラマで見た「命よりも大事な権利書」という感覚

などの影響かなと自己分析しました。それから数経ち・・日本は驚くほどにルール通りに動いている社会だと実感しています。今は何の不安もありません。

社会のシステムに乗っかっている（保護されている）と感じる段階から、それを前提に次のフェーズ（家賃アップ・トラブル対応・売却など）へ進もうとした時、きっと　”本当に”　自分のものになっていると思います。

要するに、物件オーナー、金持ち（これは冗談です汗）になった実感がないのだと思います。慣れですよ(^^♪

こんにちは

まずは、他の回答者が言う通り、事前に公庫に相談するのが確実です。

私たちは公庫関連では、物件・リフォーム・自動車購入資金の借入実績があります。
繰上返済したのはリフォーム・自動車購入資金だけですが、物件の売却も検討しています。

そういう意味では質問者様と同じ環境とも言えます。
この相談室は私にとっても有用な場所です。

という背景事情から、質問内容を読んで気になった事や私の方針などを書いておきます。

■経営方針
　ご存じの通り、公庫はビジネスに対して貸付します。ビジネスですから、賃貸業で空室が出たら、リフォームして募集を掛けて賃料収入を得るのが普通です。

この時のリフォーム資金が不足するなら、追加で融資を申し込むのも自然なことですし、公庫も前向きに取り組んでくれるはずです。

■投資家と実業家
　質問内容の「利益が出る状態なので経営判断としては無しではない」は、投資家の考え方です。場合により相手は賃貸事業から撤退するように感じる可能性もあります。
　一般のビジネスでは「事業の継続」を重視します。「利益が出るから売る」は投資っぽい考え方なのです。

こう勘繰られるリスクも感じます。
・空室が出て売却を検討するのは、最初から売却を前提として購入していたのか？
・オーナーチェンジだと内覧できないため買い叩かれる可能性がある。そこで実は退去を待っていた？

■売却の説明（事業計画）
　では売却（繰上返済）は一切不可かというと違います。繰上返済は有担保・無担保に関わらず一つの経営判断なのでするもしないも自由です。

私が売却する時は事業の継続性を強調すると思います。
例えばA物件のエリアでは環境変化で、
　　賃貸需要が落ちた
　　他エリアよりもリフォーム費用の上昇幅が大きい
　　競合物件が増えた
購入を検討しているＢ物件のエリアでは
　　○○といった優位性がある。

Ａ物件を売却して、余剰金を自己資金としてＢ物件を購入して賃貸事業を展開する。などと物件のエリアを変更（売却→購入）して賃貸業を継続する。といった事業計画であれば、若干印象は違う気がします。

上記は単なる一例ですが、事業の継続・発展を検討して事業計画を作る。その中での経営判断としてＡ物件は売却する。という形にするのが最善かなと思っています。

要するに儲かるから売却するのではなく、事業の見直しで売却する。賃貸事業も継続するという姿勢で相談すると、相手の印象も少しは違う気がします。

対公庫と言う意味では、投資家ではなく実業家だとセルフイメージを書き換えて、取り組まれてはと思いました。

お互い頑張りましょう！

こんにちは

■AIチャット
個別具体的な情報（サービスなど）は、AIに聞いた方が正確かもしれません。
私はこの二つを好んで利用しています。
・GoogleBard
・Microsoft Edgeの右上の「ｂ」を押すと、ChatGPTの4.0（有料版）が無料で利用できます。

■チャットでの質問内容
「県外からの移住者が沖縄で住宅ローンを組めるか？」

と聞くと、具体的な回答な得られました。
是非、お試しください！

こんにちは

私はキャップレートマップなんかも参考にします。
「キャップレートマップ」でググると出てきます。

無料で利用できるので、一度ご覧になっては如何でしょうか？

こんにちは～
私と同じ札幌の方なのですね。

大方針はmelmさんの回答をご覧ください。
私からの回答はこんな感じです。

①運転日誌を付けると合理的な説明ができます。
　走行距離などで家事案分します。
　高速道路料金、点検費、燃料費など、どこまで経費化するかはご自身で合理性を説明できる範囲で！

②個人事業なら個人名でOKです。
法人なら法人名です。
個人の屋号っぽい物（物件名）でも良いとは思いますが、私は普通に個人名にしています。

③飲食費だからOK／NGではなく、理由を説明できるか、客観的な合理性があるかでしょうね。

一例だと、
大家の会セミナー参加→懇親会出席→2次会出席
あたりは、堂々と理由を説明できる気がします。

こんにちは

直接的な回答は出来ませんが、お気持ちは解ります（手段は別として）。

私も所有地に１棟目を建築した時は、すぐに２棟目が欲しいと思いました。
しかし周囲から見ると焦っていると映ったようです。

所有地家の建築と、土地を購入して新築するのでは、与信的に全く別の話になります。
まずは１棟目に集中された方が宜しいかと。
中古とは全く違うスキルが要求されるはずです。

頑張って下さい！

こんばんは

自宅に建築する物件は、単なる投資物件とは少し違う基準・事情もありますよね。

■容積率
建て替えなので、自宅（オーナーズルーム）が2LDK 60平米ｘ8戸に含まれるのですよね？
その場合の建築延床面積は530平米程度でしょうか。
※（8戸　2LDK 60平米）＋共用部が全体の１割を想定

840平米（容積率200%）＋42平米（緩和10%）→882平米まで建築できます。
建築延床面積が530平米の容積率126％なので、あと350平米大きな建物が建てられるという意味では、少し勿体ない感じがします。

私は２５年前に200坪の相続地に、800平米弱の自宅併設RCを建築しました。
築２５年まで運営していますが、容積率を半分しか使っていないのが勿体なく感じて、建て替えを検討しています。

検討段階ですがコラムにしているので、お時間があれば遊びに来てください。
【実践大家コラム】札幌新築ストーリー①　～解体の意図、新築の期待など～
【実践大家コラム】札幌新築ストーリー②　～立ち退きと、白紙的な戦闘力～
【実践大家コラム】札幌新築ストーリー③　～レジデンスの容積・採光～

土地は札幌市郊外、駅８分、時価９０万円／坪です。

■ファイナンス
新築時の賃料は、利回りと価格から、100万円／月額、1200万円／年額ですよね。
自己資金１割、金利１％、期間35年間で、返済比率50%です。

賃料が年率１％で下落すると、重量鉄骨でも完済前の数年間は、大規模修繕・デッドクロスなどでマイナスキャッシュフローになるかもしれません。

HMが割高なのは新築時だけではなく、築10年あたりから大きくなるする居室の修繕費、外壁屋上などの大規模修繕費も高額になる場合があります。

築２０年付近で売却なら表面利回り６％も投資的に十分アリと思いますが、持ち切ることを考えると築２５年を過ぎたあたりからキャッシュフロー的には厳しくなる可能性が高い気がします。

回避するには、新築時の自己資金を多めに入れるか、築浅時の修繕積立を厚くするなどで回避はできそうです。

但し、私もそうですが賃貸併用住宅は、自宅があるが故に実需的で投資度外視的な修繕を行う場合も（私は）ありました。

家族が住む建物でもあるので、入居者属性を下げないために、2LDK48平米に100万超のリフォームｘ６戸、外壁・屋上・外構、自宅の大幅なリフォーム（これは本来別勘定ですが汗）をするなどして、直近５年間で２千万円の修繕費を掛けました（汗）。
ヴァリューアップも行ったので、家賃も新築時の家賃に戻しています。

この辺は投資というより、自宅をどう維持するかのポリシーにもよるので一概には言えない所ですね。

一般化できるのは、フルローンで持ちきり（売却しない）時の収支ゼロラインが表面利回り７％（イールドギャップ5.5％）です。

そんな目線で取り組まれたらと思いました！

こんにちは

公庫の創業系の特別貸付なら、ゼロ回答はなさそうです。
但し自己資金が少ないので、仰る通り1千万円付近から攻めるのか良さそうです。

あとは抵当権のついてない土地をお持ちなので、土地を担保に新金・地銀からも1千万円程度は引っ張れないかな？なんて思いました！

頑張って下さい^ ^

こんばんは

私は新築したRCを２５年間を保有しています。
RC３階建、延床面積７６０平米です。

外壁塗装、屋上防水は３回実施しました。
直近では外壁は３年前、屋上は２年前に実施しています。

直近の工事は一括査定で安い業者が見つかり安価に仕上げましたが、施工業者の１０年保証はなしでした。塗料メーカーの保証はありますが、塗料の不具合はほとんどないので、あまり意味はありません。

■外壁
施行工業者は２５０万円でしたが、アイミツは４００万円、６００万円でした。

■屋上
以前の防水工事は、アスファルト＜ウレタン＜FRPでしたが、最近はどれも大差ない感じです。細かい工法で見積額は結構変わります。

※コラムも是非お読み下さい
https://www.rakumachi.jp/news/practical/284444


■長尺シート
長尺シートに限りませんが、業者は営業として提案するのも仕事です。効果の判断ができない場合は断りましょう。必要になれば自分から依頼するので、それでOKです。私は向こうから来るものはすべて断っています。２５年間、全く問題はありません。

長尺シートも細かい見積もりを出してもらいましょう。
私も何回もやりましたよ。
外階段、内階段、居室（玄関など）、見積もりは材料と人工なので大した額ではありません。あとは（悪い言い方をすれば）駆け引きですし、営業する場合は通常の数倍で吹っ掛けることは普通ですよ（汗）。

私は相手もお仕事なので悪意はないと思い、提案に感謝しつつお断りしています。
施行した時は、１００万円以上の保険金をゲットした時ですね（汗）。

こんばんは

私は２５年前に３５年ローンで根抵当を付けた、自宅併設RCを保有しています。
この物件を最大限に活用して不動産投資をしています。
自分の勝手な思い込みから痛い思いもしました（汗）。

釈迦に説法かもしれませんが、根抵当について確認です。
＞「＊現在２行で２５００万（S信金）、１０００万（T信金）の根抵当空き枠があります。」

S・T信金の担当者・支店長がそう言ったのでしょうか？
それともご自身で「極度額ー残債」などとして計算した結果でしょうか？
根抵当の活用時の注意点はこんな感じです。

１）極度額は多めに設定するもの
１億円を借り入れると２割増しの、１億２千万円を極度額に設定することもあります。（根抵当額の担保力があるワケではない）

２）極度額まで貸し出すワケではない
我々（債務者）から見ると極度額まで借りられるのか！？と思いがちですが、極度額の担保能力があるワケでもありません。それ以上貸さないと言っているだけです。

根抵当を付ける金融機関側は、２番目の抵当を付けられることを嫌います。万が一２番目の抵当を付けられても自分たちへの影響を最小限にするために、極度額を大きく設定するだけです。
繰り返しますが、極度額の貸し出しができるワケではないことには注意が必要です。

３）担保余剰（みなし自己資金！？）
担保余剰＝担保評価額ー残債
当然、極度額＞担保余剰となる。
信金では担保余剰を現金同等の（みなし自己資金）とする所が多い。


ご質問への回答
①極度額や根抵当とは、直接的には関係ありません。
根抵当があり担保余剰があるからと、「再建不可・建ぺい容積オーバー」に融資することはないはずです。

担保余剰を自己資金と見ると、自己資金が〇割ある場合は「再建不可・建ぺい容積オーバー」するといった特殊なルールがある金融機関では有効かもしれません。

②特別に良い事はありません。①と同じです。

③リフォーム費用の借り入れには大きな力になります。信用保証協会などを使うより低い金利で借り入れできる場合が多いです。
基本は、信金のエリア外の物件には融資できませんが、場合により協力してくれます。
信金から見ると・・
　ア）本社（東京）へ融資を出す
　イ）支店（九州）へ投資
貸出先（我々の事です。A社とします）の社長が、A社の本社（例えば東京）以外の支店（九州）に投資するのはアリです。この場合は、信金との信頼関係が必要そうです。

④⑤はmelmさんの回答に近いですが、融資には次の５原則があります。
・公共性
・安全性
・収益性
・流動性
・成長性

担保の余剰はみなし自己資金とする信金もありますが、融資である以上（建前でも）５原則は必要です。その意味では④⑤は難しいかなと思います。

以上、参考になれば幸いです。

こんばんは

新築から保有している物件は、RC２棟あります。
今から３年以内に、さらにRCを２棟ほど新築する予定です。
木造の中古は６棟持っています。

個人事業＋私の法人＋妻の法人で運営しています。

質問を見た限りでは、センスが良いと思いました。
私も最初は、案１～３など同じことを考えました。

不動産投資では、新築・中古ともに必ず出口は取ります。
効率よく規模拡大するなら、リスクの少ない時期に売却したいところです。
売却益の要素は、①値上がり分（差益）、②レバレッジ効果（元金返済）が期待できます。①より②のリスクが低いです。

私の事例では中古で物件ですが、直近２年間にこんな売却をしています。
・購入額３５百万円、保有１．５年間、１０千万円の売却益
・購入額５６百万円、保有１０か月間、２５百万円の売却益

上記の他、購入時の自己資金も回収できます。
売却益＋回収済の自己資金を原資に、資産の入れ替えとして２億円以上を購入しました。
CFの累積は確実な方法に見えてジリ貧な面もあり、やはり売却を絡めた方が規模拡大は早いです。

私も新築から２５年間保有している物件があります。
築２０年を過ぎたあたりから、運営は厳しくなります。
デッドクロスの他、修繕費や賃貸募集時のADも多くなり、家賃も年１％ずつ下落します。

中古で安く買う場合は別ですが、新築から徐々に商品力の劣る物件を最後まで維持するよりは、商品力が高いうちに売却するのが、運営も楽でお勧めです。

法人化も一考の余地があります。
法人は個人事業に比べて多くの種類の経費が計上できます。
規模にもよりますが、デッドクロス時の経費不足をある程度は、補えるかもしれません。
不動産投資の教科書と違い、デッドクロスを気にしない投資家も比較的多いです。
節税の方法は税理士と相談して対策できる部分も多いです。

デッドクロスも大切ですが、大規模修繕を含めた修繕費用、空室損、売却時の節税が非常に重要になります。

売却のタイミングをミスると課税事業者での売却で、所得税の他、消費税負担も発生します。
他の事業もそうですが、所得税は利益に、消費税は粗利に課税されます。
なので、所得税より消費税の節税を考えるのが、手残りに直結します。

消費税対策は課税＞免税事業者になるのも２年以上の時間が必要だったり、１０月からのインボイス制度では免税事業者はとても不利な扱いになるので、この辺も大きな課題です。

ご質問への直接的な回答ではないかもしれませんが、私が気になっているのはこんなところです。

こんばんは

私も４０平米の恩恵には預かっています。
今回は痛い所でしたね（汗）。

40平米の件は居室だけではなく、共用部算入が認められます。
共用部を算入しても40平米を切るという事なんですよね！？

だとしたら、1番小さい部屋という特定の部屋ではなく、延べ床面積が不足していたと認識されるのが正しいと思います。
そういう意味で言うと、

「不動産取得税及び5年間に亘る固定資産税減額分は補填してもらう」

これがきちんと履行される確証を得るのが大切です。
将来の賃料などは気にする必要はないかと思います。

危惧するのは、交渉の入り口では補填を仄めかして、ある所で折半しましょうなどと言い出す場合が圧倒的に多い事です。

逆に綺麗に補填しますと言うなら、それでこの件はクローズで良いかと思います。

こんばんは

諸経費は物件価格の、木造で７％、RCで８％くらいは必要になります。
今回だと不動産取得税まで入れると、３００万円近くは用意した方がいいかと思います。

この買い方は一般的なCF投資というよりは、ややキャピタルゲイン狙いですね。
（自己資金割合が高いこと、借入期間が短いことなど）

物件に関しては、投資特性を把握されて、冬季間や大規模修繕では手出しが出る前提であれば、アリかもしれません。

自己資金を多めに入れても家賃が少なく、レバレッジが効いてない状態なので、こうなります。

この手法（キャピタル狙い）で行くなら、額が大きい方がやりやすいですし、キャシュフローを狙った投資なら、物件選びも、ファイナンスの組み立て方も少しズレているかもしれません。

５年後売却物件としてみたら、借入期間が短いのは（手出しに耐えられれば）面白いかもしれません！

こんばんは

私も固定期間では悩むことがあります。

※伝わりやすくするため、率直に書きます。
※失礼な言葉があればお許しください。

文面から察するに、保有したい気持ちが強いので、売却のシミュレーションは真剣にしていない状況かなと感じました。

私の場合は、こんな感じで固定期間を決めています。
①売却の諸条件を洗い出してシミュレーションする。
②その結果を、インプットして売却予定時期を検討する。
③固定期間は売却予定時期により決める。

①の諸条件ではこんなものを洗い出します。
・３年後・４年後の残債（レバレッジ効果）

・繰り上げ返済の条件
　意外に見落としがちな項目かなと思います。
　私の場合だと、繰り上げ返済にはこんなバリエーションがあります。
　　・残債の１０％の違約金の支払い
　　・固定期間の残支払利息の支払い
　　・１万円程度の固定の手数料

・資産の組み換えをする場合
　アバウトにでも購入物件と自己資金の確保の試算

・家賃の下落状況
　満室は良い事ですが、５年程度を平均して、家賃の下落率が年１％以下の下落率に収まっているかを確認します。
　家賃は毎年均等に下落するわけでもなく、あるタイミングで下落するので５年スパンでの下落率を確認します。
　平均して年１％以上の下落率の場合、私なら売却に傾きます。

私の場合は、質問者様の言葉で言うところの、柔軟さを重視したい感じです。
不動産はご縁を紡ぐものだと思っているので。

こんにちは

以前こんなコラムを書きました。

【実践大家コラム】固定資産税の納付額が知りたい！
北国の大家 2022.1.14

このコラムに元資産税課職員KSさんから、こんなコメントを頂きました。

「家屋の新築時の評価額は評価してみないとなんとも言えないですが、よく参考情報として以下に床面積をかけて下さいと説明してました。
https://houmukyoku.moj.go.jp/tokyo/page000564.html」

参考にしてください。
また良ければコラムにも遊びに来てください！

先輩大家の方々、いつも丁寧な回答ありがとうございます。

今回、クレームを早期に把握することや、退去抑制などの目的で、入居者へアンケートを取りたいと思い、タイミングやツールなどを検討中です。

皆様が実践されている方法や、実践まではされていなくても、ご存知の方法などがあれば教えて頂けますでしょうか？

私が検討中のツールなどは、次の通りです。
■ツール
・Googleフォームでアンケートを作る
・入居時にLINE公式アカウントに登録して貰う

■タイミング
・入居時アンケート
　内容：入居の決め手、競合など
　手段：申込を受けた時に仲介店に依頼する？

・入居中のアンケート
　内容：無料Wifiなどの設備の利用状況、改善要望など（全般）
　手段：LINE、郵送など

今年購入した新築物件は、建築会社が全入居者のアンケートを取って下さいます。
自宅併設物件は、日常のコミュニケーションで聞いて見ようかなと思っています。
アンケートは、自宅から離れた中古アパートを想定しています。

北海道は普通借家の更新料を取らない自動更新が多いので、入居後は仲介店などが入居者と接触するタイミングがありません。
そのため、入居後のアンケートの回答には、QUOカードのプレゼントなど、回答する方のインセンティブも必要かなと考えています。

多少、発散しても構いませんので、色々なご意見をお聞かせ下さい！

入居者アンケートの実施方法について

おはようございます！

物件が増えると固定資産税／都市計画税の額も大きくなりますが、皆様はどのように支払っているか教えて頂きたいです。

①現金
②クレジットカード（Y公金払）
③PayPay、au PAYなど

私は②です。Y公金で支払う手数料以上のポイントが付くセゾ◯カードを利用しています。

ですが最近は③がお得だよ！という方もいます。私は③自体使っていないので、具体的な事がイマイチ解りません。

そこで質問です。
固定資産税／都市計画税を③で支払っている方がいればポイント還元、チャージの上限設定、クレジットカードの組み合わせ、ポイント還元等々、何かご存じの事があれば教えて頂ければと思います。

私がPayPayで把握しているのは次の２点のみで、その他 au PAY等は何も知りません。
・使えないエリアもある。
　※北海道の地方都市でも利用可能となるエリアが増えつつある。

・３０万円以下
　※4回の分納として、１回あたりの支払額を30万以下にする方法もある。分納にしても手数料不要。

よろしくおねがいします！
