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2021-05-10物件購入前に楽待相談室で相談!
相談した結果、「1棟目の失敗」を避けられた方に
お話をお伺いしました。取材内容は「こちら」から
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商業物件・店舗物件への投資デメリットについて

かなりざっくりとした質問になってしまいますが、コラムを含めレジ物件に関する大家さん情報は多いものの、商業物件や店舗物件に関する情報は少ない気がします。 商業物件に投資する場合、首都圏駅5分以内物件と仮定して、 ・空室率は高い(例えば80%) ・賃料の下落率は低い(例えば年-0.5%) ・なので物件価格の下落率も低い ・実際の運用年数もレジ物件より長い(例えば木造で60年) と言ったイメージを持っていますが、こうした基準の正誤も含め、実際に商業物件・店舗物件に投資している方のご意見を伺いたいです。 特にデメリット面について教えてほしいです。よろしくお願いします。

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区分店舗,区分事務所
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アパート1棟 用途地域 無指定 非線引区域について

現在、日々勉強しながら身の丈にあった収益アパート1棟を探している者です。まだなにも所有していないど素人です。 築34年 鉄骨造(軽量か重量かは不明です) アパート1棟 2DK風呂、トイレ別 4戸(6〜8戸は欲しい所ですが)1部屋空室 駐車場広々としており8台駐車可能 内見した訳ではありませんが写真で見る限り清潔感あり 周辺家賃も相場並みです。 ちょっと気になる点があり用途地域 無指定 非線引区域となっております。車で5〜10分ほどでコンビニ、スーパー、ドラッグストアもあります。 売買価格も1500万以下と手が届く範囲で月々、毎年掛かるコストを差し引いてもCF得られそうです。ど素人の私からするとまずは出口のことは考えず確実にCFが得られる物件として有なんじゃないかと思うのですがベテラン大家様からしたらどうなのでしょうか? 長々とした文章読んで下さりありがとうございます。色々調べましたがあまり情報が出てこず質問してみました。

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物件調査,一棟アパート
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住宅ローン 投資用ローン 借り換えについて

現在区分マンション1部屋と自宅を保有しています。 →自宅、投資用マンションを併せて借り換えしようとしています。 自宅と共同担保にすることも考えていますが、 そもそも素人のため、どのような段取りと どのような金融機関に問い合わせればよいのかやどのような段取りを組んで進めればよいか分かりかねます。 借り換えに強い金融機関や、借り換えの段取りについてご教示いただけると幸いです。

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その他
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戸建て賃貸物件を宗教法人が賃貸した場合

戸建て2戸を所有する、駆け出し大家です。珍しいケースだと思うので、教えて下さい。 空室の所有中古・戸建て賃貸物件に宗教法人から事務所として借用申し込みがありました。宗教行為を行うためでなく、霊園関係の募集拠点として、対象地域に営業拠点(事務所)が必要ということで、実際の使用、人の出入りはほとんどなく、管理業者から通常は無人状態という説明を受けています。長期契約で安定した賃借人であるため、大家としてはOKしました。事前に他エリアの同様の物件を見学に行きましたが、やはり無人で使用感は全くありませんでした。賃貸は認めましたが、事業用用途になるため、消費税は徴収しています。 ここで質問ですが、 ①従来の火災保険(居住用)を事業用に変更る必要があるのか?(現状のままでは、万一の際、補償を受けられないのか) ②固定資産税に影響はないのか?(現状は居住用としての課税になっている) ③このようなケースでは契約時に、何か特約を入れておく必要はないのか? 以上について、ご存知の方、教えていただけるとありがたいです。どうぞ、よろしくお願いします。

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保険,戸建賃貸
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金融機関に提出する確定申告資料にある株売買の履歴は融資に影響しますか

以前は株の売買はしていなかったので確定申告資料にある株売買の金額はほとんどありませんでした。証券会社の年間取引報告書融資を毎年確定申告につけていますが特に気にしていませんでした。 2020年の確定申告の資料を見てみると、けっこう株を売ったり買ったりしており、数億円の売買をしたことが資料に記載されており、株の取り引きをしていることが資料からわかることに驚きました。 金融機関の要求する3年分の確定申告資料に入るため、この人は株の売買をする人なので、危なくて貸せないなど、影響があるでしょうか。 以前に銀行で株はしていますかと聞かれたことがあり、当時していなかったのでしていませんと答えていました。気になるので、影響について教えてください。

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融資
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行き詰まり、ジリ貧の現況を打破するために

現在46歳、独身、23区内に4世帯×2棟の築古木造アパート所有してます。 専業で大家をしておりほかに主な収入源はありません。 住まいの住宅ローンは数年前に疾病特約で完済になりました。 そのため今後ローンは厳しいと思います。 2棟とも借り入れはありません。現在売却した場合、 実勢価格は2棟まとめて7000万円程だと思います。 所有法人の所得はギリギリ赤字くらいの申告で 個人の所得は200万円程の申告です。 収入は2棟合わせて満室になれば50万円程の家賃になります。 現状簡潔に言えば、資産はあるが金がないという状況だと思います。 アパート経営はじめたのは31の時で当時は物件も安く、手持ちの現金や 家賃を合わせ現在まで無借金でやってきました。 しかし、このところ空室が目立つようになりました。 このままいくと、物件もどんどん古くなり少しずつ衰退していくのが 目に見えてきました。 現状は法人税、所得税も低く抑えられてます。 このように今まで現金でやってきましたが大きく羽ばたくためには このままの方法ではダメなのではないかと思っております。 過去5年以内ににガンの履歴があり、融資受けるために会社の代表取締役は婚約者に変えることも考えてます。 ちなみにとある銀行で不動産担保ローンを打診したところ 1つは立地は良いが築古く現状再建築不可のためNG、 もう一つは築古のためNGとのことでした。 再度就職することも視野に入れてますが 専門学校のため、稼げても400万円くらいだと思います。 このような状況を打破するためにアドバイス頂ければと思い寄稿させて頂きました。 どうぞ宜しくお願い致します。

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融資,その他
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仲介業者、不動産会社、銀行などを回るときの服装について

1棟目購入に向けて、仲介業者、不動産会社、銀行など、アポをとってガンガン訪問していこうと考えているのですが、服装はやはりスーツがよいのでしょうか。 とういうのも、私は勤務医をしているのですが、普段スーツを着ることがないため、スーツを着ていると周囲から「なんかあったの?」と必ず聞かれます。周囲には不動産投資は伏せる予定ですので、これは望ましくないです。 もしスーツが必要であるならば、一度帰宅しないといけないので、平日は確実に無理です(そうでなくても平日はほとんど無理ですが)。 休日もほとんど病院に行くので、スーツでということになると、出勤してそのまま仲介業者を訪問したりできないので、大幅な時間のロスの繋がります。 スーツでないと信用性を失うとのことであれそうするしかないと思いますが、それがこちらの気にし過ぎであれば、時間とチャンスを無駄にすることになると思い、経験のある皆様に質問させて頂きました。 また、スーツで行かないにしても、どこまでカジュアルな服装が許されるのか(ジーパンやユニクロで行ってるなど)、具体的に教えて頂ければ幸いです。もちろん正確な答えなど存在しないことは重々承知の上です。 ちなみに私はジーパンにユニクロのシャツをきて出勤し、病院で白衣に着替えることが多いです。周囲のドクターも概ねそんな感じです。

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不動産投資のはじめ方,その他
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売却して自己資金を準備するor保有しながら増やす??

現在、横浜市にて築16年、駅徒歩10分の区分1室を5年間賃貸しています。(空室期間なし) 当初自宅用に購入した為ローン割合が多く、年間収支はプラス30〜40万円、残債だけ減ってる状態です。 現在売却した場合、諸々差し引いて約800万円が売却益となります。 会社員としての年収は900万円(非上場)39歳 現自宅は住宅ローン利用(残債3000万、築5年木造一戸建、売却相場4000万円) 会社員以外の収入を強化しようと思い、不動産購入を考えました。 当初、保有不動産に共担をつけて自己資金支出を抑えつつ、、、と考えておりました。 皆様のご意見を拝見していて、区分を売却し現金を元手に購入するの方が私の目的に近い方法かなと考えるようになり、区分の売却準備と買替え先を検討している状態です。 前置きが長くなりましたが、 もしも、 「区分を保有したままでも、他の方法もあるよ!」 という考え方がありましたら、ご教示頂きたく質問いたしました。 何卒よろしくお願いします。

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出口戦略,物件購入
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不動産初心者です。私の立場で今の市況だとどうしますか?なかなか物件の踏ん切りがつきません。

築浅アパート、築古アパート、中古戸建で検討していますがなかなか踏ん切りがつきません。 (新築アパートを面談しましたが更地からで追加資金が見えないので流したら偶然アパート倒壊の会社でした。戸建はローンが難しそうで市街化調整区域を恐れると利回りが下がるのでどのくらいの利回りならなんとかできるかわからず止まってます。) アパートなら最初はオリックスのローンがいいらしいと聞きましたが、融資エリアで転がっている物件は利回りが低いですし(表面利回り星人になるのではなく出口まで見据えた考えも習得したいです)、業者メルマガ物件や紹介物件もなかなか掴めず…。 下記のような属性、状況なのですが皆様なら何から始めますか? やや漠然としていて恐れ入りますがアドバイスをいただけますとありがたいです。 30台前半、本業のサラリーマン年収850ほど 妻と子供一人で住宅ローンも検討だが不動産投資を先にして数年先でも良いと考えている。 貯金1200万ほど 現在の投資は、株式、仮想通貨、太陽光発電投資等がメインで不動産はまったくの初心者。 ローン残債は太陽光発電投資3物件が全てで計4500万ほど(信販で13年後から徐々にローンが終わる)、変動はあるが太陽光については毎月10~30万ほどのキャッシュフローのイメージ。

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不動産投資のはじめ方,物件探し
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新築アパート経営と中古ワンルーム経営か

川崎区の新築アパート一棟を銀行から融資を受け購入しようと思っています 利率7.8% 借入利率0.6% それと中古ワンルームマンション経営、この場合は都内、それをいくつか購入するのは どちらがお得なのでしょうか?

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不動産投資のはじめ方,区分マンション
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築古1R購入に気をつける点

地方築古区分1Rマンション200〜300万位からスタートしたいと考えており、家賃相場は2.5〜3.3位です。少しずつ戸数を増やそうと計画してます。自分は建設の自営業をしており、リフォームもやすくできます。最初は、100%自腹かフルローンか半分頭金?また借入は信用金庫、地銀、国金などありますが、どこかいいでしょうか?管理会社選びで気をつける事はありましたら、教えて頂きたいです。

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融資,不動産投資のはじめ方
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ローンについて質問です。

現在千葉県の都内寄りにアパート3棟保有しております。入居率は常に90〜100%です。 1棟目は30歳で(利回り13%)500万を頭金にして3500万を信金で借りて10年で返済しました。1棟目残債1000万の時に同じ信金に2棟目の物件(利回り11%)でお願いしましたが一切受け付けてもくれませんでした。新たに地方銀行に話を持ち掛けましたらアパート価格3000万の内1400万なら貸出すという事でした。1600万は何とか出して購入できました。3棟目は売主が相続で急いでおり、何人も希望者がいた為かき集めてキャッシュで払いました。 銀行の借入は無く現在毎月のキャッシュフローは85万です。4棟目を埼玉、千葉県の都内寄りで考えています。5000〜8000万までの物件を探していますが頭金で2000万用意すれば購入できますか?評価額にも寄ると思いますが会社員の年収は1000万は超えております。最近ローンを使っておらず最近の銀行のローン事情を教えてください。

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融資,一棟アパート
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新築マンション建設から2棟目に手を出すタイミングとそれから

<背景> 32歳会社員で相続時精算課税で贈与された借地と現金、自己資金を使い、底地購入、古家解体、マンション建設を行いました。2021年6月引き渡し予定です。 これで一棟目は確保しましたが、上マンションと底地をほぼフルローンで購入したので、2棟目を買う際、借り入れ額の多さで審査落ちするのを懸念しています。 (贈与された現金は、古家に住んでいた賃借人の立ち退き料に消えました) <2棟目の希望> 2棟目には国道16号線近辺とその内側の中古戸建1500万円以下、中古一棟アパート2000万円前後を検討しています。頭金は現在100万円程度の予定です。年末には200万円になる予定です。 <質問事項> ・現状どこか融資の土台に乗るような金融機関ありますでしょうか。 ・一棟目取得から、これくらいは期間を置いて買ったほうが良いなどありますでしょうか。 ・融資が難しそうな場合、最低限どんな壁をクリアしておけば融資可な可能性が出るでしょうか。 <私の属性その他> ・東京都多摩地区在住 ・自宅は自己所有戸建て  青いメガバンクの住宅ローン、残存1826万円融資、残34年固定1.99%、ワイド団信  大手不動産の簡易査定では1700万円 ・年俸457万円、2020年度は病気で休職して388万円 ・2020年確定申告は立ち退き料等で赤字を計上来期繰越 ・現預金、有価証券、養老保険が手元に800万円前後 ・信用毀損はクレジットカードの7日延滞が去年1件のレベルが3件ほどCICにありました。  引き落としを忘れていて、すぐ振り込んだものです。 ・負債で(メインバンクにした)横浜銀行から自宅用太陽光ローン92万円、信販会社から  ショッピングローン26万円あり ・日常の決済はネット銀行、今後付き合いを始めたいため横浜銀行で太陽光ローンを  借りました。住宅金融支援機構の契約や返済も同行を取次行に指定しています。 ・個人事業主でやっていますが、どこかで法人成したいです ・現在の自己資本比率は約40%(クレジットカード支払い分の除く) ・クレジットカードは一回払いのみです <一棟目情報> ・神奈川県横浜市神奈川区3駅駅近徒歩8分の位置 ・路線価で土地2600万円 111平米 ・もとは借地だったので底地を購入 ・建物は建設費7200万円 221平米 ・3階建て重量鉄骨発泡コンクリート、スレート葺 ・借入は銀行信金に相手にされず、住宅金融支援機構で35年1%15年固定9100万円融資 ・土地建物は抵当権設定あり ・満室時賃料57万円/月、このときのCFは21万円/月 ・施工は大手HM

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アパート1室の現状回復について

今年1月から大家デビューしました。築33年のアパート1室の退去が出たため現状回復をします。 管理会社に相見積もりをオーダーした結果、床と壁の全面貼り替えで出てきました。次の入居者が退去される際に精算金をキッチリ確定するためにも一度リセットを提案しますという程度の理由です。 写真を見るに全面は必要ないと感じるのと、管理会社としては一応提案するということと理解し、客付に支障のない範囲の修繕で出し直しさせ、部屋も現認した上で最終判断しようと考えています。 今回は初めての回復でまずは管理会社にやらせて結果を見ようということと、すみやかに修繕して入居を決めようとしています。 という状況でして、お気づきの点ありましたらアドバイスをお願いします。

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土地・建物比率について

築30年のアパートを個人で購入予定です(初めての収益物件購入)。購入価格は約2000万円で、固定資産評価額は土地が1300万円、建物が150万円となっています。 減価償却を多めに取りたいので常識的な範囲で建物価格を上げたいのですが、皆さんはどのように土地・建物の比率を設定されていますか? また、仲介業者さんに契約書に土地価格と建物価格を分けて記載できないか相談してみましたが、「個人の売買では土地・建物をそれぞれの価格を明記するのは一般的ではない。一体として売却し売主・買主それぞれの責任で税務申告して欲しい」と言われています。売主の方が課税業者でない場合、売却時に建物価格が幾らで設定されようが構わない(契約書に明記しても実害はない)ように思うのですが、如何でしょうか? 減価償却は基本的に税の繰延でしかないことは理解していますが、土地はずっと持ち続ける可能性もあるので建物比率を大きくとって節税に繋げられればと思っています。

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税金,一棟アパート
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管理会社による退去精算費用徴収について

現在1棟アパートを所有し、管理会社さんに管理をお願いしています。 管理委託契約は一般的なものと思いますが、退去にかかる業務も含まれています。 入居者さんとの入居契約では退去時に家賃1か月分をリフォーム費用として支払うことが特約に明記されており、管理会社さんに退去立ち合い時に徴収していただいておりました。 これまで、基本的にこの額内で管理会社さんがリフォームを行い、新たに入居募集を始めていました。(一部、入居者さんの過失による破損等あるときは別途徴収してもらっていました) 今回、ある入居者さんが退去することになりましたが、部屋中ヤニだらけ、水回りはカビだらけ、床も傷が目立つ、という状況で相当リフォーム費用が掛かる見込みです。 この入居者さんは家賃も滞納しがちと管理会社さんからの報告もあったので、退去時には原状回復費用について取りはぐれがないよう注意してくださいとお願いしていたところです。 しかし退去後に、退去時に原状回復費用を徴収できなかったと報告があり、今後督促を進めるが、回収できない可能性があると連絡がありました。 管理会社との委託契約では業務内容として、退去時の精算不足金の徴収、督促が明記されていますが、入居者さんから原状回復費用の回収ができない場合、これを大家が負担するしかないのでしょうか?管理会社さんに負担を求めることはできないでしょうか?

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個人事業主と法人設立について

はじめまして。44歳の会社員です。会社員の妻・2歳の子供が1人います。 現在サラリーマン大家で個人事業主として事業的規模の2棟17室の運営を行っております。 残債は9000万ほど残っていますが固定資産税評価額も同じくらいあり周辺相場から見て も売却すれば利益が残せると思います。 今年で四年目を迎えており青色申告を行っています。 今後、法人を設立してゆっくりと規模拡大を行っていきたいと考えていますが 法人で賃貸経営を設立した場合現在個人事業主として行っている物件は売却しなければ いけないのでしょうか? 個人事業主と法人の事業内容が同じ場合、税務署から露骨な税金対策として否認されると 聞いたことがありますので質問しました。 私としては個人と法人を使い分けながら行っていきたいと思っています。 数年後に会社を退職して専業で賃貸業を行いたいと考えておりそのための信用や 社会保険加入のために法人を作りたいと考えています。 現在自己資金は3000万円くらいで会社を退職すると退職金で1000万くらい増えます。 長文で分かりずらい文章で大変申し訳ありませんが、法人設立事体ができるのかという点と適切な法人設立のやり方・運用方法などをご教授いただければ幸いです。 どうぞ、よろしくお願いいたします。

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不動産投資のはじめ方,一棟アパート
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