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2021-03-03【お願い】回答をもらって悩みが解決したら、最も役に立った回答を「ベストアンサー」に選んでください。
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共有持分物件の修繕に関する費用計上について

転勤による引越にて、自宅マンション住戸を賃貸する予定です。マンション住戸は、私の持分が5分の4、妻の持分が5分の1となっています。 賃貸するにあたって、リフォーム(現状復帰)費用が相応に発生します。 実質的には、私が全額リフォーム費用を支払うのですが、賃貸後の確定申告においては、リフォーム費用を持分按分して、費用計上する必要がありますでしょうか? (私の方が所得が高いため、できれば全額を私の費用として確定申告できればベターだと考えています。)

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区分マンション,税金
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修繕積立一時金の経費処理について

新築マンション住戸を投資用に購入した場合、修繕積立一時金は、どのような経費処理をして確定申告すれば良いでしょうか? 一括費用計上は出来ないと思いますので、長期間で毎期経費処理をする形なのかと思いますが、償却資産でもないため計上方法がわかりません。 よろしくお願いします。 追加で長期の火災保険や銀行保証料の処理についても、ご教示頂けますと幸いです。

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物件購入,区分マンション
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不動産投資ローンについて

区分マンションの購入を考えている不動産投資初心者です。 仲介物件の場合、仲介不動産会社が提携ローン金融機関を紹介して、ローン代行手数料を取る。 これは売主物件でなければ、ローン金融機関の紹介や手数料を取ることはできないと聞いたんですが、本当ですか⁉️ また、オーバーローンをする場合、売主との間の売買契約書と金融機関へ報告する売買金額が異なる。 これは一種の二重契約になり、一括返済の対象になり得るのでしょうか? 初心者で分からない事ばかりで質問させて頂きました。 よろしくお願いします。

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物件購入,融資
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権利書に関するご質問

お世話になっております。 お聞きしたいことがありご質問させていただきます。 2019年に区分マンションを購入したのですが、権利書(今では登記識別情報でしょうか)がコロナの影響もあってなのか、未だ届いていない状況です(もしかしたら紛失した可能性も無い訳ではありませんが)。 (購入した販売会社から6か月前から「権利書が届いているのでご返信いただきたいことがあります」と言われてましたが、頂いていない旨を伝えてからは、なーなーな状態になってしまいました) 今回、売却を検討しているため必要になりました。 以下についてご質問させてください ①司法書士のwebサイトで、「登記識別情報は、不動産登記において申請人みずからが登記名義人となる登記申請をした場合に、法務局の登記官より通知されます。」とあり、私が申請していないから届いていないのでしょうか。 ②権利書を受け取るにはどうしたらいいのでしょうか(不動産会社に言ってもおそらくは、なーなーな状況になり解決はしないと思われます) ③受け取るまでどのくらいの日数がかかりますでしょうか ④(仮に紛失した場合は)公証人役場で認証の提供をすることでも代替可能とのことですが、そもそも受け取っていない場合でも公証人役場で対応いただけるのでしょうか

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その他
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新築物件の間取りの決め方

はじめまして。 現在親が所有している駐車場に新築物件の建設を考えているものです。 場所は神奈川県の某駅から徒歩17分ほどの住宅街です。スーパーや文教施設があることからしっかりと賃貸需要が見込めるエリアだと不動産屋業者から話がありました。 1K 25m2 × 10戸 or 1LDK 32m2 × 8戸 or 1LDK 42m2 × 6戸 or 2LDK 64m2 × 4戸(テラスハウスor戸建)で迷っております。 どの間取りも需要があり、事業費、CF共に大差がないものになりました。 そこでお聞きしたいのですが 皆様は迷ったときにどのような基準や方法をもって間取りを決めているのでしょうか。 ご教授いただけると助かます。 よろしくお願いいたします。

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一棟アパート,戸建賃貸
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バーチャルオフィス、レンタルオフィス法人の銀行融資について

東京在住のサラリーマンです。 個人事業主でアパートローン枠をギリギリまで使い切りました。次は公庫もしくは信金•信組から融資を受けたいとおもっています。 公庫は現在融資の話が進んでいるのですが、転勤族のため、信金•信組の利用に二の足を踏んでおります。法人を立てて東京の住所で登記をすれば転勤になっても以後の融資は難しくなる可能性はあっても一括返済までは求められないと知人からアドバイスをいただきました。 しかし、ネットの情報ではバーチャルオフィス、レンタルオフィス法人はそもそも融資を受けるのにハードルが高いという情報もあり、悩んでいます。 1.バーチャルオフィス、レンタルオフィスは融資のハードルが高いのでしょうか? 2.1以外の方法で転勤族でもエリアの問題を克服して信組、信金とうまく付き合っていく(利用する?)方法があれば教えていただきたいです。 よろしくお願いします。

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融資,その他
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設計事務所の探し方、建築する構造について

不動産投資未経験ですが、実家の土地活用でマンション、アパート建築を検討しています。 土地の情報は以下のとおりです。 ・100坪 ・(80%/300%) ・高さ制限:20メートル ・東京近郊、世帯数増加地域 ※現在は、実家と駐車場賃貸になっています。 複数の管理会社へのヒアリングから、1LDKの間取りで考えています。 家賃査定は、1LDKで坪1万円でした。 土地活用を検討していく中で、以下の点を疑問に思っており、アドバイスを頂けましたら幸いです。 ①不動産初心者ですと、容積率を目一杯使わずに木造3階建てなどにして、投資金額を抑えたほうが良いのでしょうか。自身の金融資産に対して多額の負債が心配です。 ②設計事務所に相談しようと思っていますが、複数社に相談したほうが良いのでしょうか。 また、複数社に相談する場合は、何社ほど相談した方が良いのでしょうか。 ③賃貸マンションに強い設計事務所の見つけ方などありますでしょうか。今はネット検索で設計事務所のHPで設計実績を見たりしています。 ④CM(コンストラクションマネジメント)方式が気になっていますが、CM方式をやっている会社に相談するのはどうなのでしょうか。 ⑤高さが6〜7階程度まで出ますが、その場合RCと重量鉄骨の場合どちらのほうがよろしいでしょうか。売却する予定はないので持ち切りの場合、重量鉄骨の方が建設費や固定資産税が安く、建設期間が短い等メリットが多いように思っていますが、いかがでしょうか。建設データバンクで近隣の5階以上の建物を調べると、ハウスメーカーを除くとほぼRCで建築されていますのでRCでやるのが一般的なのでしょうか。 お手数掛けますが、よろしくお願いいたします。

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不動産投資のはじめ方,一棟マンション
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築古戸建の内見時に床下、屋根裏って確認できるのですか。

初心者です。築古の場合、シロアリや雨漏りのリスクがあるのできちんと確認しましょう、とか内見時には懐中電灯と水平器を持って建物の傾きもチェック!などと書いてある文章を読みました。 しかし、どうやって点検口を探して、仲介さんに頼んで開けてもらえるのかどうかも分からず、聞く勇気も持たずに室内だけをみて毎回終わってしまいます。 そこまでして頼んで見ても、雨漏りやシロアリの痕跡を見つけられる自信もありません。 初心者でも「ここは内見時に必ず押さえて」というアドバイスがあれば教えてください。 また、リフォーム費用の概算を取るためにも内装業者を連れて行くと良い、と書いてある文章もありましたが、購入が確定していない物件の内見同行をしてくださるような気がしないですし、どのようにそのような業者を探して依頼すべきかもわかりません。往々にして、これは!と思う物件の内見は即、見に行かないとなくなってしまうと思うので同行してくださる方を探して予定調整して・・・というのは現実的ではない気がします。 そうは言っても、先日内見した物件では、2階の洋室の床がフカフカしていて、この修繕にはいくらぐらい掛かるんだろう?と悩んでいたら指値して買付を入れることが出来ませんでした。 初心者には築古は難易度高い、とそれとなく仲介さんに言われたこともあるのですが、古い家を再生してキレイにしていくことに大変魅力を感じているため、新築を買って普通に貸し出すことには特に興味がありません。 どうぞアドバイス頂きたく、よろしくお願いします。

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物件調査,戸建賃貸
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賃貸需要があるか見極めるポイント

こんにちは 永遠のテーマだと思われますが「賃貸需要があるかを見極めるポイント」を 皆さんはどのように判断されているか、ご相談させて下さい。 低予算・低属性で、チャレンジングな物件を選択肢に入れざるを得ません 価格的にコレは!と思っても、その分不確実性も多く、躊躇してしまいます 特に表題の「ここに借り手はいるか?」という見極めと対策についてです。 例:〈4LDK中古戸建て/木造築50年〉 ・東京まで電車で1.5hほどの房総エリア ・海からも山からも程々に距離が有り、あまり特長の無いエリア ・サーファー移住、農業移住の希望エリアとズレている(頑張れば何とか?) ・農地、放棄地、住宅地のパッチワークで、近くに大きな工場も無い ・最寄り駅は無人で徒歩20分、周辺に食堂と雑貨店が数軒 ・買い物は車で10分程のロードサイド店舗 ・小学校、中学校共に徒歩20分で、子供がいる場合は親の送迎が必要かも ・なので基本的には車が必要な住環境 ・周囲には似たような戸建てが多く、アパートやマンションはほぼない ・自治体の人口は少しづつ減り続けている(年3%減) このようなエリアは、今後ライバルの空き家が増加した時にも 勝負出来る物件で無いと、時間と共にジリ貧になると思われます 周辺最安値、DIY可、ペット可、外国人可などを考えていますが 購入前に物件の周囲の“何を見るか”という基準 または物件の“何に強味を生み出すか”という 素敵なアイデアがありましたら、ご教授願いたいと思います。

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物件調査,戸建賃貸
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融資特約なしの売買契約を要求されています。どう進めるべきでしょうか?

かなり割安な相続物件を見つけ、売買契約を締結する直前まできたのですが、売主側より「融資特約なし」で3月末決済でお願いしたいと言われております。 現金で購入できる金額ではないため、融資を利用せざるを得ず、打診している金融機関では「方針稟議」という形式で本部内諾までは頂いております。 本承認は、売買契約書締結後とのことです。 銀行の担当者と話している中では、「ほぼ大丈夫だとは思いますが、100%大丈夫ですとは言い辛いです」とのことで、最悪否決された場合のことを想定した場合、手付金放棄で契約解除するしかないと思っております。 手付解除期日を長めに交渉する以外に、「融資特約なし」の売買契約で注意すべきことや契約内容に盛り込むべきことなどありましたらご教示頂きたく、よろしくお願い致します。

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物件購入
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賃貸管理ソフトについて

賃貸管理のパソコンソフトウェアの導入を考えております。 選定にあたり、注目すべき評価点などがあれば教えていただければ幸いです。 前提として、当方は全て自己の所有物件のみ運営する大家であり、一物件一法人スキームでやっているので法人を横断する適当なソフトがなかなかありませんでした。 今回、複数の法人の対応はあきらめて、管理件数が多い法人1つのみに絞って下記の点を注視しつつ導入を行いたいと考えています。 ・金融機関(信用金庫)のネットバンクのデータの自動入力および照合による入金確認 ・会計ソフト(弥生会計)へのデータ出力 ・今回の法人は管理件数は寮や駐車場を合わせて150件程度 他に注目すべき点等よろしくお願いいたします。

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管理,不動産投資のはじめ方
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オーナーの入居について

お世話になっております。 黄と申します。 1点質問させていただきます。 既に入居されている方がいる物件(オーナーチェンジ)を購入した場合、購入した後、オーナー自ら入居したい場合、どうすれば良いのでしょうか。 入居者を直ちに退居されることができないとは思っていますが、契約更新月の1ヶ月前に、入居者に「来月の契約は更新しません。」と言って、入居者を退居し、引っ越しされるようなことが可能ですか。 ご回答の程、よろしくお願い申し上げます。

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「山」は投資の対象になるんでしょうか?

昨夜、とあるTV番組の予告で、「キャンプブームにより山を購入する人が続出!」、「山を投資対象に!」「山にはカネのなる木が生えているぞ!」みたいな事を言ってました。 ただ私の周りでは山を対象にしている投資家はいないのですが、実際はどうなんでしょうか? またやってみたいと思いますか?

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その他,土地
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仲介業者、管理会社、不動産会社の違い

法人での不動産事業を始めるべく、一棟目を探しているところです。地方在住で、ポータルサイトだけではなかなかいい物件に出くわさないので、地元の仲介業者などに紹介して頂けないか、いくつか回ってみようかと考えてます。一棟ものの収益物件を探すにあたり、仲介業者、個人の不動産会社、管理会社のどこを回るのがいいと思われますか?

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隣地不動産購入に関して

現在、隣地の空き家不動産を購入検討しており、持ち主さん(血縁無し)とはすでに挨拶程度で接触しています。このまま個人間売買で進めていく予定です。 ただし、隣地が未接道の土地で再建築不可なので路線価、実勢価格の4分の1程度で交渉しようと考えています。 実際に交渉成立した場合ですが、周辺価格からかなり安価となるため、贈与税の対象になってしまうのではないかと心配しております。 実際に登記等完了した時点で税務署から調査など入るのでしょうか? また、その隣地も投資貸家としようかと悩んでますが、築年数も古く(たぶん60年くらい)、人が住まなくなってかなり経過しており、リフォーム費用も嵩みそうだなと思っております。 みなさんの忌憚のないご意見を賜りたく。何卒宜しくお願い致します。

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事務所利用可の都内区分マンションについて

事務所利用可の区分マンションが都内中心部に多くありますが、購入を検討しています。 このような物件の場合、オーナーとしては事務所用、居住用、どちらで借りてもらった方がメリットが大きいでしょうか。また、売却するとき、どちらの方が高く売れるなど、あるのでしょうか?

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区分事務所,区分マンション
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不動産売却と社宅について

お世話になっております。 1点腑に落ちない点があり、ご意見を拝聴したく記載させていただきました。 週末に、所有している区分ワンルームマンションの売却依頼をし、数社からご連絡を頂きました。 その中に、他社より400万ほど高い額を提示してきた業者がありました。 その業者が高い理由は、他の会社は収益還元法で算出しているのですが(この点はその通りだと思います)、その会社は社宅として購入したい会社がいるから高い額になっています。 ここで疑問に思ったのが、「現在人が住んでいるのに社宅として購入したいとはどういうこと?(その会社の社員が住めるかどうかもわからないのに購入するのか?)」、「そもそも社宅として借入ではなく、社宅として購入とは何か?」ということです。 他の業者にそのことを話すと、「そういうこともある。そっちにした方がいいですね」とのことでした。 ただ、「この電話で契約までもっていきたい」と言われこともあり、かなりこの業者に対して不安を覚えます。 ご質問したい点は、 ・現在人が住んでいるのに社宅として購入したいなんてことはあるのか?その会社の社員が住めるかどうかもわからないのに購入するメリットは?) ・そもそも社宅として借入ではなく、社宅として購入とはなんなのか?その会社専用の物件になるのか?

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出口戦略,区分マンション
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